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Cómo diferir impuestos al comprar propiedades en los Estados Unidos

//¿Qué es un Intercambio 1031?

Gracias a la Sección 1031 de la IRC un intercambio 1031 permite a un inversor a vender una propiedad y luego a reinvertir el producto en una nueva propiedad para aplazar todos los impuestos de ganancias de capital. La Sección 1031 (a) (1) del IRC establece lo siguiente:

"No se reconocerían ganancias o pérdidas en el intercambio de bienes mantenidos para su uso productivo en un comercio o negocio o para la inversión, si dicha propiedad se intercambia únicamente por la propiedad de bienes del mismo tipo, que se llevará a cabo ya sea para uso productivo en un comercio, negocio o para la inversión".

//¿Qué son Intercambios 1031 de impuestos diferidos y cómo funcionan?

En un "intercambio 1031" un activo - por lo general de inmuebles - se vende y las ganancias se reinvierten en un "tipo" de activo. Mediante la realización de este intercambio, el individuo no reconocerá las pérdidas o ganancias de acuerdo con la Sección 1031 del Código de Impuestos Internos. Las ganancias de capital impuestos se difieren hasta que la propiedad se venda y no se intercambian.

La propiedad intercambiado debe ser identificado dentro de los 45 días. Todas las ganancias de la venta inicial deben ser re-invertidos en una propiedad de la misma clase dentro de los 180 días de esa venta. Cuando se realiza el intercambio de bienes, se debe hacerlo por la misma clase. Los bienes inmuebles se tienen que cambiar por una propiedad real, no una propiedad personal.

Los Intercambios 1031 sólo pueden tener lugar con las propiedades de inversión, la propiedad comercial, propiedad personal o bienes de comercio (no aplica para residencias personales). La Sección 1031 no se aplica a los intercambios de inventario, acciones, bonos, pagarés, valores u otras evidencias de deuda, o ciertos otros activos. Existen intermediarios calificados para ayudar la ejecución del intercambio 1031 de todo tipo, tanto para individuos y empresas.

//Ejemplos de un intercambio 1031

Un inversor decide vender un cuatro unidades de $ 200,000 que compró hace 5 años por $ 100.000. Si decide invertir los $ 200.000 en otra propiedad de inversión - decir un 10-plex - a través de un intercambio de 1031, no tendrá que pagar ningún impuesto sobre ganancias de capital después de la venta.

Suponiendo un pago inicial del 25% y una relación préstamo-valor del 75%, el inversor sólo sería capaz de comprar una propiedad de reemplazo de $ 1.040.000.

Si el mismo inversor elige intercambiar, sin embargo, él o ella sería capaz de volver a invertir todo el patrimonio bruto de $ 400.000 en la compra de una propiedad de reemplazo de $ 1.600.000, asumiendo las mismas relaciones de pago inicial y de préstamo-valor.

Como el ejemplo anterior demuestra, los intercambios 1031 permiten a los inversores diferir los impuestos de ganancias de capital y al mismo tiempo facilitan el crecimiento de la cartera de forma significativa, con un mayor retorno de la inversión. Con el fin de tener acceso a todo el potencial de estos beneficios, es crucial tener un conocimiento exhaustivo del proceso de cambio y el Código de la sección 1031. Por ejemplo, una comprensión exacta de algunos términos a menudo se interpreta erróneamente en el sentido de los mismos tipos exactos de la propiedad – lo cual puede revelar posibilidades que podrían haberse pasado por alto. Hay varios recursos para obtener información precisa y completa sobre todo el proceso de intercambio de 1031, como los que ofrecemos en esta sección.

Otro ejemplo sería: Un inversor tiene una ganancia de capital de $ 400.000 y contrae un pasivo de impuestos de aproximadamente $ 140.000 en impuestos combinados (recaptura de depreciación, impuestos federales de ganancia de capital, impuesto sobre la ganancia de capital del estado, e impuestos de ingreso neto de inversión) cuando se vende la propiedad. Sólo $ 260.000 en el patrimonio neto sigue para reinvertir en otra propiedad.

NyCasas agradecería la oportunidad de trabajar con usted en su próximo intercambio de 1031. Puede contactarnos directamente aquí.

//¿Cuáles son los beneficios de un impuesto diferido de cambio Sección 1031?

El intercambio 1031 de impuestos diferidos permite a los inversores de bienes raíces a diferir los impuestos de ganancias de capital sobre la venta de una propiedad mantenida para su uso productivo como comercio, negocio o para la inversión. Este ahorro de impuestos proporciona muchos beneficios, incluyendo la obvia – la preservación del 100% de la equidad. Los inversores pueden beneficiarse de los intercambios para satisfacer otros objetivos, incluyendo: A) El apalancamiento: el intercambio desde una posición alta equidad o la propiedad "libre y clara" en una propiedad mucho más grande con algún tipo de financiación con el fin de aumentar su retorno de la inversión. B) La diversificación: Tal como el intercambio en otras regiones geográficas o la diversificación por tipo de propiedad, tales como el intercambio de varias unidades residenciales en el centro de ventas por menor. C) Alivio de la dirección: por ejemplo, el intercambio de múltiples propiedades cedidas ya sea en una propiedad de reemplazo como un complejo de apartamentos con un gerente en el lugar o un programa de propiedad arrendatario-en-común.

//¿Qué tipo de bienes pueden ser intercambiados y cuál es la definición de bienes del mismo tipo?

Cualquier propiedad mantenida para su uso productivo de industria o negocio o para la inversión se puede cambiarse por cualquier otra propiedad mantenida para su uso productivo como comercio, negocio o para la inversión - estas propiedades se consideran "del mismo tipo" el uno al otro. Ejemplos de bienes raíces de inversión del mismo tipo incluyen: el intercambio una propiedad no refaccionada para una propiedad refaccionada o mejorada; una tasa interés por el derecho de traspaso con 30 años o más; el intercambio de tierras vacantes para un edificio comercial; o el intercambio de una propiedad familiar de alquiler por un pequeño complejo de apartamentos. Las reglas para el intercambio de bienes personales son significativamente más estrechas y la clase de activos o código específico suele ser diferente que para los bienes inmuebles.

//¿Cuánto tiempo se necesita la propiedad en cuestión para su inversión?

La cuestión central es si el inversor tiene la intención de "mantener la inversión en si", no sólo el período de tiempo. No hay un período de retención "seguro" para que pueda calificar automáticamente como uno que se “mantiene solo para la inversión”. El período de tiempo es solamente uno de los factores que el IRS puede mirar para determinar la intención del intercambiador tanto para las propiedades cedidas como las de reemplazo. Cada inversor tiene circunstancias únicas y que depende de ellas y sus asesores legales para poder corroborar que su intención principal es de mantener la propiedad con fines de inversión..

//¿Es posible intercambiar un miembro de interés de la LLC o una participación en la sociedad?

No, un miembro de interés de una la LLC, donde la LLC elige a ser tratada como una asociación o una participación en la sociedad se consideran propiedad personal no se pueden intercambiar. IRC Sección 1031 (a) (2) (D) prohíbe específicamente el intercambio de partes sociales. Sin embargo, tanto una LLC o sociedad (o cualquier otra entidad para este caso) pueden hacer un intercambio 1031 al nivel de la entidad, es decir, toda la colaboración renuncia a una propiedad y la colaboración o asociación se mantiene intacto y compra una propiedad de reemplazo. Si se encuentra en una situación en la que algunos miembros de la LLC o algunos de los socios desean intercambiar, pero otros no lo hacen, consulte con sus asesores legales o de impuestos y discuta los temas involucrados pata tener el tiempo de realizar lo que se conoce como "swap and drop". En una propiedad única comunidad de estados, un marido y mujer que son los únicos miembros de una LLC con dos miembros pueden ser considerados como una LLC de un solo miembro a efectos fiscales federales - consulte con sus asesores legales para verlo en más detalle.

//Lista de control para un intercambio 1031

Esta lista de control para un intercambio 1031 está destinada a proporcionar una breve descripción de los pasos implicados en un intercambio bajo la Sección 1031 de impuestos diferidos del IRC. Esta lista no trata todos los temas involucrados en un intercambio.

  1. Revisión: Revise toda la transacción con sus asesores legales y / o de impuestos. Empiece un nuevo trámite 1031 online
  2. Contrato de venta: Entre en un contrato "asignable" para vender la propiedad cedida. Ejecutar el contrato con nombre y / o cesionarios del intercambiador y con el lenguaje que reconoce del intercambio, con el consentimiento de la otra parte.
  3. Propiedad cedida se cierra: Se asigna a Nycasas en la transacción en medida que se cierre la venta. De conformidad con el acuerdo de cesión y los documentos del intercambio, Nycasas da instrucción al cierre de escritura directamente la propiedad cedida al comprador o el intercambio procede y se transfiere directamente a través de transferencia bancaria
  4. Identificación de período: Comienzan tanto el período de identificación de 45 días y el período de intercambio. A pesar de que es el único responsable del intercambiador de satisfacer todas las normas de identificación, se transmite la confirmación del cambio de ingresos recibidos, los plazos para el período de identificación de 45 días y el período de intercambio de 180 días (o la fecha de la declaración de impuestos, lo que ocurra primero), los requisitos de identificación y las normas de identificación
  5. Propiedad identificada: El intercambiador identifica correctamente la propiedad de reemplazo antes de la medianoche del día 45.
    A) Se reenvía la identificación específica por escrito, firmado por el contribuyente, a Nycasas.
    B) La identificación por escrito también se puede hacer a una parte involucrada en la transacción de intercambio mientras no sea una persona descalificada
  6. Ver las Regulaciones del Tesoro del IRS para más detalles sobre los requisitos de identificación.
  7. Contrato de Compra: Entrar en un contrato "asignable" para comprar bienes de reposición. Ejecutar contrato con nombre y / o cesionarios del intercambiador, y con el lenguaje que reconoce el intercambio, con el consentimiento de la otra parte.
    A) Llame a su Consejero de Cambio en la Sede o de la Oficina Nacional de la Región Oriental - o -
    B) Empezar un nuevo intercambio de Exchange 1031 online, indicando la compra de propiedad de reemplazo.
  8. Intercambio de documentos preparados: Nycasas preparará los documentos de cambio para la compra.
    A) Los documentos originales serán remitidos al oficial de cierre que coordinará las firmas.
    B) Las copias de los documentos se envían al intercambiador.
  9. Se cierra el paso del bien de reposición.
  10. Ejecución: Si se utilizan todos los fondos de cambio para adquirir la propiedad o propiedades de reemplazo y se cumplen todos los requisitos de intercambio, se habrá completado el intercambio.