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¿Cómo elegir el barrio en el cual comprar un inmueble em Nova York?

//¿Qué barrio elegir?

Aquí daremos una vista general de los tipos de propiedades en la categoría residencial y los pros y los contras de cada uno. Para obtener más información, también puede querer ver esta página donde se puede ver todo lo que está a la venta en los barrios de Nueva York.

Clasificar un vecindario por tipo, o a lo que muchos inversionistas se refieren como un grado, normalmente no es nada más que una descripción subjetiva. Aunque la mayoría de personas tendrán una idea general de a qué se están refiriendo, en mi experiencia generalmente no es más que una descripción cualitativa en lugar de cuantitativa.

Debido a esa ambigüedad, he desarrollado un exclusivo y sencillo sistema que usamos con todas nuestras propiedades de grado de inversión. Para ayudarle a comprender esto, a continuación aparece una descripción básica:

//Ingreso Medio (vecindarios grado “A”)

Completamente diferentes en casi todos los sentidos a los vecindarios de bajo y moderado ingreso. Las mayores diferencias son la propiedad de las viviendas y los tipos de empleo. En estos vecindarios la mayoría de residentes son dueños de sus viviendas y trabajan en empleos del sector obrero pero de mayor nivel o en el sector de empleos de oficina. Las áreas de ingreso medio son excelentes para retenerlas a largo plazo debido a la naturaleza básica del área y de los inquilinos.

La proporción de inquilinos-propietarios es casi de 80% propietarios y 20% inquilinos.

Las áreas de ingreso medio tendrán un mayor número de anclas que satisfagan los deseos de las personas que viven ahí. Estas incluyen: centros comerciales, cines y restaurantes.

Los vecindarios de ingreso medio son más adecuados para estrategias minoristas de remodelar-vender y comprar-retener.

//Ingreso Moderado (vecindarios grado “B”)

Los vecindarios de ingreso moderado son similares a los de bajo ingreso pero con una diferencia fundamental – mayor propiedad de vivienda. Mientras que en las áreas de bajo ingreso una gran porción de sus residentes reciben ayuda del gobierno, las áreas de ingreso moderado tienen una gran porción de residentes que trabajan en el sector obrero. Esto estabiliza el vecindario y lo vuelve un área de inversión más atractiva.

La proporción de inquilinos-propietarios está más equilibrada y es más cercana al 50% para cada opción. Las anclas de área son similares a las de los vecindarios de bajo ingreso pero con propietarios de vivienda que también son anclas. Los vecindarios de ingreso moderado son más adecuados para las estrategias de mayoreo (compra de una propiedad con el objetivo de obtener una ganancia) y la de comprar y retener.

//Bajo Ingreso (vecindarios grado “C” y “D”)

Generalmente en los vecindarios de bajo ingreso los residentes reciben ayuda del gobierno (por ejemplo asistencia para vivienda Sección 8). La proporción de inquilinos frente a propietarios de vivienda es superior al 55% y a menudo llega hasta un 80%.

Estos vecindarios casi siempre son las áreas más asequibles (con los precios más bajos) dentro de un mercado y generalmente tienen algunos de los índices renta-valor más altos. Esto proporciona tasas de capitalización y rendimiento más altas comparadas con otros tipos de vecindarios.

En estos vecindarios encontrará anclas de área sustanciales incluyendo escuelas, iglesias y tiendas. Las anclas están ahí para satisfacer las necesidades de las personas que viven ahí.

Los vecindarios de bajo ingreso son más adecuados para la estrategia de mayoreo (comprar una propiedad con el objetivo de obtener una ganancia).

//Valor de las casas

El valor de las casas varía de un mercado a otro, y entre vecindarios dentro de cada mercado. Así es que no se debe elegir un vecindario solo basándose en los valores de mercado. Generalmente es mejor enfocarse en aquellos vecindarios en los cuales los valores de la propiedad representan el stock de viviendas asequibles en el mercado medio. A menudo estas propiedades se encuentran dentro de vecindarios apetecidos, lo que las vuelve fáciles de arrendar, comprar y vender.

A menudo las propiedades en el extremo superior del espectro de precios de un mercado no proporcionan tasas de rendimiento deseables, mientras que las propiedades en el extremo inferior del espectro de precios de un mercado frecuentemente proporcionan los más altos rendimientos esperados pero con el riesgo de atraer inquilinos de la más baja calidad.

//Escuelas

En lo que a inversión en bienes raíces residenciales se refiere, no es tan importante tener escuelas prestigiosas sino tener múltiples escuelas ubicadas en el área. Muchísimos inversionistas le dan más peso y énfasis a la clasificación de la escuela que a otros factores lo cual puede ser un error y costarles la pérdida de oportunidades.

Aunque muchos de nuestros inversionistas eligen propiedades en vecindarios con algunos de los mejores distritos escolares, en lo que a propiedades para inversión se refiere, muchas veces estas propiedades vienen con un sobreprecio en relación al ingreso que generan. Muchos inquilinos simplemente no están dispuestos a pagar rentas altas por escuelas prestigiosas. Vea también nuestro artículo especial sobre el sistema escolar em Nova York.

//Crimen

Hablando en general, los mejores vecindarios (“A” y “B”) tendrán tasas de criminalidad por debajo del promedio (tanto crímenes violentos como a la propiedad). Aunque ciertamente las tasas de criminalidad relativamente bajas son una característica deseable, no es el factor más importante en su criterio para selección de vecindario.

Si está trabajando con una compañía buena y responsable para que le ayude a encontrar o le proporcione propiedades para inversión, ellos deberían ser capaces de aconsejarle sobre los distintos mercados y vecindarios así como también brindarle información detallada tal como características del vecindario y datos demográficos.

//Otros recursos para la compra de bienes raíces en Nueva York

Vea también los siguientes recursos que contienen información más detallada acerca de la compra de bienes raíces en Nueva York: