بفضل قسم 1031 الخاص بـIRC، تسمح تبادلات 1031 المنظمة بشكل مناسب للمستثمر بأن يقوم ببيع عقار، وإعادة استثمار العائدات في عقار جديد وإرجاء ضرائب الربح الرأسمالي بالكامل. فينص قسم 1031 الخاص بـIRC الفقرة (أ)(1) على الآتي:
لا يجوز الاعتراف بأي مكسب أو خسارة عند مبادلة ممتلكات محتفظ بها للاستخدام الإنتاجي في تجارة أو عمل أو للاستثمار ، وذلك إذا تم مبادلة هذه الممتلكات بممتلكات من نفس النوع فقط، والتي يجب الاحتفاظ بها إما للاستخدام الإنتاجي في تجارة أو عمل أو للاستثمار .
خلال عملية "تبادل 1031"، يتم بيع ملكية - عادةً ما تكون ملكية عقارية - ثم بعد ذلك يتم إعادة استثمار العائدات في أصل "من نفس النوع". عن طريق القيام بهذا النوع من المبادلة، لن يستقبل الفرد أي أرباح أو يتعرض لأي خسائر وفقًا للقسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية. يتم إرجاء ضرائب الربح الرأسمالي حتى يتم بيع الملكية العقارية وليست استبدالها.
يجب تحديد الملكية العقارية التي سيتم استخدامها في عملية الاستبدال خلال 45 يومًا. جميع العائدات الخاصة بعملية البيع الأولى يجب أن يتم استثمارها في ملكية عقارية من نفس النوع خلال 180 يومًا من البيع. عند استبدال ملكية عقارية، يجب إتمام العملية بملكية من نفس النوع. لا يمكن استبدال ملكية عقارية بملكية خاصة، يجب أن يتم الاستبدال بملكية عقارية.
يمكن لتبادلات 1031 أن تتم على الملكيات الاستثمارية، الملكيات التجارية، الملكيات الخاصة أو ملكيات التداول (وليس أماكن الإقامة الخاصة). لا تنطبق تبادلات القسم 1031 على مبادلة السلع، الأسهم، السندات، الصكوك، الأوراق المالية الأخرى أو سندات الدين، أو أصول أخرى معينة. يوجد وسطاء مؤهلون متاحون لمساعدة الأفراد والشركات على تنفيذ تبادلات 1031 من جميع الأنواع.
مستثمر يقرر بيع ملكية عقارية بمليون دولار اشتراها منذ 5 سنوات بقيمة 600 ألف دولار يتحمل ضرائب إجمالية بقيمة 140 ألف دولار تقريبًا (تشمل الإهلاك، ضريبة الأرباح الرأسمالية الفدرالية، ضريبة الأرباح الرأسمالية للمقاطعة، وصافي ضريبة دخل الاستثمار) عند بيع الملكية. إذا قام باستثمار مليون دولار في ملكية عقارية أخرى في أي مكان داخل الولايات المتحدة من خلال تبادلات 1031، سيتم إرجاء دفع ضرائب الأرباح الرأسمالية المفروضة على تلك المعاملة إلى ما بعد البيع ثانيًا.
كما يشرح المثال السابق، تبادلات 1031 تسمح للمستثمرين بإرجاء ضرائب الأرباح الرأسمالية إلى جانب تسهيل نمو الحافظة بشكل كبير وزيادة العائدات على الاستثمار. لاستغلال جميع فوائد هذه القواعد، من الضروري امتلاك معرفة شاملة بعملية المبادلة وقانون القسم 1031. على سبيل المثال، فهم دقيق للمقصود بكلمة "نوع" - والتي يتم فهمها بشكل خاطئ عادةً على أنها تشير إلى أنواع العقارات بشكل صارم - يمكن أن يكشف فرص عظيمة قد يتم إهمالها أو تجاهلها في ظروف أخرى.
تسمح التبادلات مؤجلة الضرائب 1031 لمستثمري العقارات بإرجاء ضرائب الأرباح الرأسمالية المفروضة على العقار المستخدم لأغراض إنتاجية للتجارة، الأعمال أو الاستثمار. توفر هذه الضرائب المؤجلة العديد من الفوائد بما في ذلك الميزة الواضحة - الحفاظ على القيمة العقارية بنسبة 100%. يمكن للمستثمرين استغلال التبادلات لتحقيق أخداف أخرى تشمل: أ) الرفع المالي: استبدال قيمة عقارية عالية أو "حق خالص ومطلق" بملكية أكبر حجمًا مع بعض التمويل لزيادة عائدات الاستثمار. ب) التنويع الاستثماري: كالاستبدال بملكيات في مواقع جغرافية مختلفة أو تنويع نوع الملكية كاستبدال عدة وحدات سكنية بمركز تجاري. ج) التخفيف الإداري: على سبيل المثال، استبدال عدد من الملكيات المهجورة بملكية بديلة كمبنى شقق أو برنامج ملكية شائعة أو إدارة موقع.
يمكن استبدال أي ممتلكات محتفظ بها للاستخدام الإنتاجي في تجارة أو عمل أو للاستثمار بأي ممتلكات محتفظ بها للاستخدام الإنتاجي في تجارة أو عمل أو للاستثمار - هذه الممتلكات تعتبر "من نفس النوع" لبعضها البعض. أمثلة على استثمار عقاري من نفس النوع: استبدال عقار غير محسن بعقار محسن؛ رسوم الفائدة على عقد إيجار بـ30 عامًا أو أكثر متبقية؛ استبدال أرض خلاء بمبنى تجاري؛ أو استبدال ملك مؤجر بمجموعة شقق صغيرة. قوائد استبدال الملكيات الشخصية محدودة بشكل كبير وقوانين الأصل أكثر تحديدًا من قوانين الملكيات العقارية.
تكمن المشكلة الرئيسية فيما إذا كان المستثمر يمتلك نية "الاحتفاظ للاستثمار"، وليس في الفترة نفسها. لا يوجد فترة احتفاظ "آمنة" تؤهل الملكية تلقائيًا إلى أن تكون محتفظ بها للاستمثار. الفترة أحد العوامل التي تأخذها IRS في الاعتبار لتحديد نية المبادل فيما يتعلق بالملكية المتنازل عنها وملكية الاستبدال على حد سواء. لكل مستثمر ظروف وحقائق خاصة وتقع المسؤولية عليه، وعلى مستشاريه القانونيين أو الضريبيين، لإثبات أن النية الأساسية كانت الاحتفاظ بالملكية لأغراض استثمارية.
لا، فوائد عضو ذ.م.م، حيث يتم اختيار التعامل مع الـ ذ.م.م كشركة تضامن أو فوائد شراكة تضامن يعدان ملكيات خاصة ولا يمكن استبدالهما. يمنع قسم 1031 (D)(2)(a) الخاص بـIRC استبدال فوائد الشركات التضامنية بالتحديد. ولكن، يمكن للـ ذ.م.م أو شركة التضامن (أو أي كيان آخر) القيام بعملية استبدال 1031 على مستوى الكيان نفسه، وهو ما يعني تخلي الشركة التضامن بالكامل تتخلى عن ملكية عقارية وتظل الشركة غير منقوصة وتشتري ملكية عقارية بديلة. إذا واجهت موقف، حيث يرغب بعض أعضاء الـ ذ.م.م أو بعض الشركاء الاستبدال، ولا يرغب البعض الآخر في ذلك، استشر مسشاريك القانونيين الضريبيين وناقش المشكلات المتعلقة بالاستراتيجيات وتوقيت تنفيذ ما يعرف باسم "الإسقاط والمباجلة" أو "المبادلة والإسقاط" كبدائل. في مقاطعات الملكيات العائلية، فقط، يمكن اعتبار الزوج والزوجة ذ.م.م عضو واحد يتم تجاهلها فيما يتعلق بالضرائب الفيدرالية، وذلك إذا كانا الأعضاء الوحيدين في ذ.م.م لا تشكل غير فردين - ناقش الأمر بالتفصيل مع مستشاريك القانونيين أوالضريبيين.
نسعى من خلال قائمة التدقيق التالية توفير ملخص للخطوات المشمولة في التبادلات مؤجلة الضريبة لقسم IRC 1031. هذه القائمة التدقيقية لا تعالج جميع الموضوعات الخاصة بعملية التبادل.
