Pertukaran Cukai Tertunda 1031 untuk warga asing yang membeli hartanah di A.S.

// APAKAH PERTUKARAN 1031?

Dengan Seksyen 1031 IRC, pertukaran 1031 yang distrukturkan dengan betul membolehkan pelabur menjual hartanah, dan melabur semula hasilnya dalam hartanah baru dan menangguhkan semua cukai keuntungan modal. Seksyen 1031 (a) (1) IRC menyatakan:

"Tiada keuntungan atau kerugian akan diterima atas pertukaran hartanah yang digunakan untuk kegunaan produktif dalam perdagangan atau perniagaan atau untuk pelaburan, jika harta tersebut ditukar semata-mata untuk hartanah yang sejenis yang akan digunakan sama ada untuk kegunaan produktif dalam perdagangan atau perniagaan atau pelaburan."

// APAKAH PERTUKARAN CUKAI TERTUNDA 1031 & BAGAIMANA IA BERFUNGSI?

Dalam "pertukaran 1031", aset - biasanya hartanah - dijual dan hasilnya kemudian dilaburkan semula dalam aset yang "sejenis". Dengan menjalankan pertukaran ini, individu tidak akan menerima sebarang kerugian atau keuntungan mengikut Seksyen 1031 Kod Hasil Dalam Negeri. Cukai keuntungan modal ditunda sehingga hartanah dijual dan bukan ditukar.

Hartanah yang ditukarkan hendaklah dikenal pasti dalam masa 45 hari. Semua hasil penjualan awal hendaklah dilaburkan semula dalam hartanah sejenis dalam tempoh 180 hari dari penjualan tersebut. Apabila menukar hartanah, anda hendaklah berbuat demikian dengan harta sejenis. Hartanah hendaklah ditukar dengan hartanah, bukan harta peribadi.

Pertukaran 1031 hanya boleh dilakukan dengan hartanah pelaburan, hartanah komersial, hartanah peribadi atau hartanah dagangan (bukan kediaman peribadi). Seksyen 1031 tidak terpakai bagi pertukaran inventori, stok, bon, nota, sekuriti lain atau bukti keberhutangan, atau aset tertentu yang lain. Pengantara yang Berkelayakan boleh membantu individu dan perniagaan melaksanakan semua jenis pertukaran 1031.

// CONTOH PERTUKARAN 1031

Seorang pelabur yang memutuskan untuk menjual hartanah pada harga $1,000,000, yang dibeli 5 tahun lalu pada harga $600,000, akan menanggung liabiliti cukai sebanyak $140,000 dalam gabungan cukai (ambilan semula susut nilai, cukai keuntungan modal persekutuan, cukai keuntungan modal negeri, dan cukai pendapatan pelaburan bersih) apabila hartanah dijual. Jika dia melaburkan $1,000,000 dalam hartanah pelaburan lain, di mana-mana di Amerika Syarikat melalui pertukaran 1031, dia akan menangguhkan pembayaran cukai keuntungan modal ke atas transaksi ini selepas jualan.

Seperti yang ditunjukkan dalam contoh di atas, pertukaran 1031 membolehkan pelabur menangguhkan cukai keuntungan modal serta memudahkan pertumbuhan portfolio yang besar dan peningkatan pulangan pelaburan. Untuk mendapatkan manfaat penuh ini, adalah penting untuk mempunyai pengetahuan menyeluruh tentang proses pertukaran dan kod Seksyen 1031. Sebagai contoh, pemahaman yang tepat mengenai istilah utama 'sejenis' - yang sering disalah anggap bermaksud jenis hartanah yang sama - boleh mendedahkan kemungkinan yang telah disingkir atau diabaikan.

Nycasas menghargai peluang untuk bekerjasama dengan anda untuk pertukaran 1031 anda yang akan datang, tanpa mengira betapa mudah atau rumit. Anda boleh menghubungi kami di sini.

// APAKAH MANFAAT PERTUKARAN CUKAI TERTUNDA SEKSYEN 1031?

Pertukaran cukai tertunda 1031 membolehkan pelabur hartanah menangguhkan cukai keuntungan modal atas penjualan hartanah yang dimiliki untuk kegunaan produktif dalam perdagangan atau perniagaan atau untuk pelaburan. Penjimatan cukai ini memberikan pelbagai manfaat termasuk yang jelas - pengekalan ekuiti 100%. Pelabur boleh mengambil kesempatan daripada pertukaran untuk memenuhi objektif lain termasuk: A) Leveraj: bertukar daripada kedudukan ekuiti yang tinggi atau hartanah yang "bebas dan jelas" kepada hartanah yang lebih besar dengan sedikit bantuan pembiayaan untuk meningkatkan pulangan pelaburan. B) Pempelbagaian: seperti bertukar ke kawasan geografi yang lain atau mempelbagaikan jenis hartanah seperti bertukar dari beberapa unit kediaman kepada pusat membeli-belah runcit. C) Pengurusan Pelepasan: sebagai contoh, bertukar daripada beberapa hartanah yang dilepaskan kepada hartanah gantian seperti kompleks apartmen dengan pengurus tapak atau program pemilikan penyewa sesama

// APAKAH JENIS HARTANAH YANG BOLEH DITUKAR DAN APAKAH DEFINISI HARTANAH SEJENIS?

Sebarang hartanah yang dimiliki untuk kegunaan perdagangan atau perniagaan yang produktif atau untuk pelaburan boleh ditukar untuk mana-mana hartanah lain untuk kegunaan produktif dalam perdagangan atau perniagaan atau untuk pelaburan - hartanah ini dianggap "sejenis" antara satu sama lain. Contoh-contoh hartanah pelaburan yang sejenis termasuk: menukar hartanah yang tidak dibangunkan untuk hartanah yang dibangunkan; kepentingan fi bagi pajakan dengan baki 30 tahun atau lebih; menukar tanah kosong untuk bangunan komersial; atau menukar rumah kediaman sebuah yang disewa untuk kompleks apartmen kecil. Peraturan untuk pertukaran harta peribadi adalah lebih ketat dan merujuk kepada kod kelas atau aset khusus berbanding hartanah.

// BERAPA LAMA SESUATU HARTANAH PERLU DIPEGANG UNTUK PELABURAN?

Isu utama adalah sama ada pelabur mempunyai niat untuk "memegangnya untuk pelaburan", bukan hanya tempoh atau masa. Tiada tempoh pemegangan "selamat" untuk layak secara automatik sebagai pegangan untuk pelaburan. Masa hanya salah satu faktor yang boleh dilihat oleh IRS untuk menentukan niat penukar bagi hartanah yang hendak dilepaskan dan hartanah gantian. Setiap pelabur mempunyai fakta dan keadaan unik dan terpulang kepada mereka, dan penasihat cukai atau undang-undang mereka, untuk berupaya membuktikan bahawa tujuan utama mereka adalah untuk memegang harta untuk tujuan pelaburan.

// ADAKAH BOLEH UNTUK MENUKAR KEPENTINGAN AHLI LLC ATAU KEPENTINGAN PERKONGSIAN?

Tidak, kepentingan ahli LLC, di mana LLC memilih untuk dianggap sebagai perkongsian, atau kepentingan perkongsian dianggap sebagai harta peribadi dan tidak boleh ditukar. Seksyen 1031 (a) (2) (D) IRC secara khusus melarang pertukaran kepentingan perkongsian. Walau bagaimanapun, kedua-dua LLC atau perkongsian (atau mana-mana entiti lain) boleh melakukan pertukaran 1031 pada peringkat entiti, yang bermaksud keseluruhan perkongsian melepaskan hartanah dan keseluruhan perkongsian kekal utuh dan membeli hartanah gantian. Jika anda berada dalam situasi di mana beberapa ahli LLC atau beberapa rakan kongsi ingin bertukar, tetapi yang lain tidak, lakukan perundingan dengan penasihat cukai atau undang-undang anda, dan bincangkan isu-isu yang terlibat dengan strategi dan masa untuk melaksanakan apa yang dikenali sebagai "drop and swap" atau alternatif "swap and drop". Dalam situasi hartanah komuniti sahaja, suami dan isteri yang merupakan ahli tunggal dalam LLC dengan dua ahli boleh dianggap sebagai ahli tunggal tanpa menghiraukan LLC untuk tujuan cukai Persekutuan - periksa dengan penasihat cukai atau undang-undang anda untuk membincangkannya dengan lebih teliti.

// SENARAI SEMAK PERTUKARAN 1031

Senarai semak pertukaran 1031 ini bertujuan untuk memberikan gambaran ringkas tentang langkah-langkah yang terlibat dalam pertukaran cukai tertunda IRC Seksyen 1031. Senarai semak ini tidak menyenaraikan semua isu yang terlibat dalam pertukaran.

1. SEMAK: Semak keseluruhan transaksi dengan penasihat cukai dan/atau undang-undang.
2. Buka Pertukaran 1031 Baru dalam talian
3. KONTRAK JUALAN: Masuk kontrak yang "boleh ditentukan" untuk menjual harta yang dilepaskan. Laksanakan kontrak dengan nama dan/atau penerima serah hak penukar, dan dengan bahasa yang memperakui pertukaran, dengan persetujuan pihak yang satu lagi.
4. HARTANAH YANG DILEPASKAN DITUTUP: Nycasas ditugaskan untuk urus niaga sebagai penjual dan jualan ditutup. Selaras dengan perjanjian penyerahan hak dan dokumen pertukaran, Nycasas mengarahkan pegawai penutup untuk terus memberi surat ikatan harta yang dilepaskan kepada pembeli atau hasil pertukaran dipindahkan terus ke Nycasas melalui pemindahan kawat.
5. TEMPOH PENGENALAN: Tempoh pengenalan 45 hari dan tempoh pertukaran bermula. Walaupun menjadi tanggungjawab tunggal penukar untuk memenuhi semua peraturan pengenalan, Nycasas akan memajukan pengesahan hasil pertukaran yang diterima, garis masa untuk tempoh pengenalan 45 hari dan tempoh pertukaran 180 hari (atau tarikh pulangan cukai perlu dihantar, mana yang lebih awal), tempoh pertukaran, syarat-syarat pengenalan dan peraturan pengenalan.
6. HARTANAH DIKENAL PASTI: Penukar mengenal pasti harta gantian selewat-lewatnya pada tengah malam hari ke-45.
   A) Pengenalan bertulis khusus, ditandatangani oleh pembayar cukai, dikemukakan kepada Nycasas.
   B) Pengenalan bertulis juga boleh dibuat kepada pihak yang terlibat dalam urus niaga pertukaran, yang bukan merupakan orang yang hilang kelayakan.

Lihat Peraturan Perbendaharaan IRS untuk maklumat lanjut tentang syarat-syarat pengenalan.
7. 7. KONTRAK PEMBELIAN: Masuk kontrak yang "boleh ditentukan" untuk membeli hartanah gantian. Laksanakan kontrak dengan nama dan/atau penerima serah hak penukar, dan dengan bahasa yang memperakui pertukaran, dengan persetujuan pihak yang satu lagi.
8. 8. A) Hubungi Penasihat Pertukaran anda di Ibu Pejabat Nasional atau Pejabat Serantau Timur - atau -
   B) Buka Pertukaran 1031 Baru dalam talian, Pembelian Hartanah Gantian. PERSEDIAAN DOKUMEN PERTUKARAN: Nycasas akan menyediakan dokumen pertukaran untuk pembelian.
   A) Dokumen asal akan dikemukakan kepada pegawai penutup yang akan menyelaraskan tandatangan.
   B) Salinan dokumen dikemukakan kepada penukar.
9. 9. Hartanah gantian ditutup.
10. 10. PELENGKAPAN: Jika semua dana pertukaran digunakan untuk memperoleh hartanah gantian, dan semua syarat-syarat pertukaran dipenuhi, pertukaran adalah lengkap.