Takket være IRC-afsnit 1031 giver en korrekt struktureret 1031-udveksling en investor mulighed for at sælge en ejendom, geninvestere provenuet i en ny ejendom og udsætte alle kapitalgevinstskatter. IRC Afsnit 1031 (a) (1) hedder:
”Ingen gevinst eller tab må indregnes ved udveksling af ejendomme, der holdes til produktiv brug i en handel eller virksomhed eller til investering, hvis sådanne ejendomme udveksles udelukkende til ejendomme af samme art, der enten skal holdes til produktiv brug i en handel eller forretning eller til investering.”
I en "1031 børs" sælges et aktiv - typisk fast ejendom - og provenuet geninvesteres derefter i et "lignende slag" aktiv. Ved at udføre denne udveksling vil personen ikke indregne tab eller gevinster i henhold til § 1031 i den interne indtægtskode. Kapitalgevinstskatter udsættes, indtil ejendom sælges og ikke ombyttes.
Den udvekslede ejendom skal identificeres inden for 45 dage. Alle indtægter fra det oprindelige salg skal geninvesteres i lignende ejendom inden for 180 dage efter dette salg. Når du udveksler ejendom, skal du gøre det, hvis du er lignende. Fast ejendom skal udveksles med fast ejendom, ikke personlig ejendom.
1031 Udvekslinger kan kun finde sted med en investeringsejendom, erhvervsejendom, personlig ejendom eller handelsejendom (ingen personlige boliger). Afsnit 1031 finder ikke anvendelse på udveksling af beholdninger, aktier, obligationer, sedler, andre værdipapirer eller bevis på gæld eller visse andre aktiver. Der findes kvalificerede formidlere til at hjælpe enkeltpersoner og virksomheder med at udføre 1031 udvekslinger af alle typer.
En investor, der beslutter at sælge en ejendom for $ 1.000.000, som han købte for 5 år siden for $ 600.000, pådrager sig en skattepligt på ca. $ 140.000 i kombineret skat (afskrivning geninddrivelse, føderal kapitalgevinstskat, statslig kapitalgevinstskat og nettoinvesteringsindkomstskat), når ejendom sælges. Hvis han investerer $ 1.000.000 i en anden investeringsejendom overalt i USA gennem en 1031-børs, udsætter han betaling af kapitalgevinstskatter på denne transaktion efter salget.
Som ovenstående eksempel viser, giver 1031 børser investorer mulighed for at udskyde kapitalgevinstskatter samt lette betydelig porteføljevækst og øget investeringsafkast. For at få adgang til det fulde potentiale af disse fordele, er det vigtigt at have et omfattende kendskab til udvekslingsprocessen og koden § 1031. For eksempel kan en nøjagtig forståelse af nøglebegrebet lignende slags - ofte fejlagtigt menes at betyde de samme nøjagtige typer ejendom - afsløre muligheder, der måske er blevet afvist eller overset.
Nycasas ville sætte pris på muligheden for at arbejde sammen med dig på din næste 1031 udveksling uanset hvor enkel eller kompleks du kan kontakte os her.
1031 udskudte vekslinger tillader ejendomsinvestorer at udskyde kapitalgevinstskatter ved salg af en ejendom, der er bestemt til produktiv brug i handel eller erhverv eller til investering. Denne skattebesparelse giver mange fordele, inklusive den åbenlyse - 100% bevarelse af egenkapitalen. Investorer kan drage fordel af udvekslinger for at opfylde andre mål, herunder: A) gearing: udveksling fra en høj egenkapitalposition eller "fri og klar" ejendom til en meget større ejendom med en vis finansiering for at øge deres investeringsafkast. B) Diversificering: fx udveksling til andre geografiske regioner eller diversificering efter ejendomstype, såsom udveksling fra flere boenheder til et retail strip-center. C) Management Relief: for eksempel udveksling af flere afgivne ejendomme til enten en erstatningsejendom som et lejlighedskompleks med en on-site manager eller et lejer i fælles ejerskabsprogram
Enhver ejendom, der holdes til produktiv brug af handel eller forretning eller til investering, kan byttes til enhver anden ejendom, der holdes til produktiv brug i en handel eller virksomhed eller til investering - disse egenskaber betragtes som ”lignende art” for hinanden. Eksempler på lignende ejendomsinvesteringer inkluderer: udveksling uforbedrede med en forbedret ejendom; en gebyrrente for en lejemål med 30 eller flere år tilbage; udveksling af ledig rå jord til en kommerciel bygning eller bytte af en eneboligudlejning til et lille lejlighedskompleks. Reglerne for udveksling af personlig ejendom er væsentligt snævrere og klasse- eller aktivkode specifikke end for fast ejendom.
Det centrale spørgsmål er, hvorvidt investoren har intentionen om at ”holde til investering” eller ikke, bare ikke tidsperioden. Der er ingen "sikker" holdeperiode, der automatisk kan kvalificeres som afholdt til investering. Tid er kun en af de faktorer, IRS kan se på for at bestemme udvekslerens intention for både de afgivne egenskaber og erstatningsegenskaber. Hver investor har unikke kendsgerninger og omstændigheder, og det er op til dem og deres skattemæssige eller juridiske rådgivere at være i stand til at underbygge, at deres primære hensigt var at eje en ejendom til investeringsformål.
Nej, et LLC-medlems interesser, hvor LLC vælger at blive behandlet som et partnerskab, eller partnerskabsinteresse betragtes som personlig ejendom og ikke kan udveksles. IRC Afsnit 1031 (a) (2) (D) forbyder specifikt udveksling af partnerskabsinteresser. Imidlertid kan både et LLC eller et partnerskab (eller en hvilken som helst anden enhed for den sags skyld) foretage en 1031-børs på enhedsniveau, hvilket betyder, at hele partnerskabet giver afkald på en ejendom, og at hele partnerskaberne forbliver intakte og køber en erstatningsejendom. Hvis du er i en situation, hvor nogle LLC-medlemmer eller nogle partnere gerne vil udveksle, men andre ikke gør det, skal du konsultere din skattemæssige eller juridiske rådgivere og diskutere de spørgsmål, der er involveret i strategier og tidspunktet for at udføre det, der kaldes "drop and swap ”eller et“ swap and drop ”alternativer. Kun i stater i en fælles ejendom kan en mand og hustru, der udelukkende er medlemmer af et to-medlem LLC, betragtes som et enkelt medlem, der ses bort fra LLC til føderale skatteformål - kontakt din skat eller juridiske rådgivere for at diskutere dette mere grundigt.
Denne 1031 vekslingscheckliste er beregnet til at give en kort oversigt over trinene, der er involveret i en IRC-afdeling 1031 skatteudskudt udveksling. Denne tjekliste adresserer ikke alle problemer, der er involveret i en udveksling.
