Χάρη στον Τμήμα 1031 του IRC, μια καταλλήλως δομημένη ανταλλαγή 1031 επιτρέπει σε έναν επενδυτή να πουλήσει ένα ακίνητο, να επανεπενδύσει τα έσοδα σε νέο ακίνητο και να αναβάλει όλους τους φόρους υπεραξίας. Το τμήμα IRC 1031 (α) (1) αναφέρει:
"Κανένα κέρδος ή ζημία δεν αναγνωρίζεται στην ανταλλαγή ακινήτων των οποίων η κτήση προορίζεται για παραγωγική χρήση σε εμπορική ή επιχειρηματική δραστηριότητα ή για επένδυση, αν το εν λόγω ακίνητο ανταλλάσσεται αποκλειστικά ως ακίνητο ιδίου είδους το οποίο προορίζεται είτε για παραγωγική χρήση σε εμπορική ή επιχειρηματική δραστηριότητα ή για επένδυση."
Σε μια "ανταλλαγή 1031" ένα περιουσιακό στοιχείο - συνήθως ακίνητο - πωλείται και τα έσοδα επενδύονται ξανά σε ένα περιουσιακό στοιχείο ίδιου τύπου. Με την πραγματοποίηση αυτής της ανταλλαγής, το άτομο δεν θα γνωρίσει τυχόν ζημίες ή κέρδη σύμφωνα με το Τμήμα 1031 του Κώδικα Εσωτερικού Εισοδήματος. Οι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών αναβάλλονται μέχρι το ακίνητο να πουληθεί και δεν ανταλλάσσονται.
Το ακίνητο προς ανταλλαγή πρέπει να αναγνωριστεί εντός 45 ημερών. Όλα τα έσοδα από την αρχική πώληση πρέπει να επανεπενδυθούν στο ίδιο είδος ακινήτου εντός 180 ημερών από την πώληση. Όταν ανταλλάσετε ακίνητο, πρέπει να το κάνετε με ίδιου τύπου. Τα ακίνητα πρέπει να ανταλλάσσονται με ακίνητα και όχι με προσωπική ιδιοκτησία.
Οι 1031 ανταλλαγές μπορούν να πραγματοποιηθούν μόνο με επενδυτικά ακίνητα, εμπορικά ακίνητα, προσωπικά ακίνητα ή ακίνητα ανταλλαγής (όχι προσωπικές κατοικίες). Το τμήμα 1031 δεν εφαρμόζεται στις ανταλλαγές αποθεμάτων, μετοχών, ομολόγων, χαρτονομισμάτων, λοιπών τίτλων ή αποδεικτικών στοιχείων χρέωσης ή συγκεκριμένων άλλων περιουσιακών στοιχείων. Υπάρχουν αρμόδιοι Μεσάζοντες που βοηθούν τα άτομα και τις επιχειρήσεις να εκτελέσουν 1031 ανταλλαγές όλων των τύπων.
Ένας επενδυτής που αποφασίζει να πουλήσει ένα ακίνητο για 1.000.000 δολάρια που αγόρασε πριν από πέντε χρόνια με 600.000 δολάρια έχει φορολογική υποχρέωση περίπου 140.000 δολάρια σε συνδυασμένους φόρους (απόσβεση ανάκτησης, ομοσπονδιακός φόρος κεφαλαιουχικών κερδών, κρατικός φόρος κεφαλαιουχικών κερδών και καθαρός φόρος εισοδήματος από επενδύσεις) όταν πουληθεί το ακίνητο. Εάν επενδύσει τα 1.000.000 δολάρια σε άλλο επενδυτικό ακίνητο οπουδήποτε μέσα στις Ηνωμένες Πολιτείες μέσω της ανταλλαγής 1031, θα αναβάλει την καταβολή φόρων κεφαλαιουχικού κέρδους αυτής της συναλλαγής για μετά την πώληση.
Όπως καταδεικνύει το παραπάνω παράδειγμα, οι ανταλλαγές 1031 επιτρέπουν στους επενδυτές να αναβάλλουν τους φόρους υπεραξίας καθώς και να διευκολύνουν τη σημαντική αύξηση του χαρτοφυλακίου και την αυξημένη απόδοση των επενδύσεων. Προκειμένου να αποκτήσετε πλήρη πρόσβαση σε αυτά τα οφέλη, είναι σημαντικό να έχετε πλήρη γνώση της διαδικασίας ανταλλαγής και του κώδικα του Τμήματος 1031. Για παράδειγμα, η ακριβής κατανόηση του βασικού όρου "ίδιου τύπου" - που συχνά θεωρείται εσφαλμένα ότι σημαίνει τα ίδια ακριβώς είδη ακινήτου- μπορεί να αποκαλύψει δυνατότητες που μπορεί να έχουν απορριφθεί ή να έχουν παραβλεφθεί.
Η New York Casas θα εκτιμούσε την ευκαιρία να συνεργαστεί μαζί σας στην επόμενη 1031 ανταλλαγή σας ανεξάρτητα από το πόσο απλό ή πολύπλοκο είναι. Μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας εδώ.
Οι αναβαλλόμενες φορολογικές ανταλλαγές 1031 επιτρέπουν στους επενδυτές ακίνητων να αναβάλλουν τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών επί της πώλησης ενός ακινήτου του οποίου η κτήση προορίζεται για παραγωγική χρήση σε εμπόριο ή επιχείρηση ή για επένδυση. Αυτή η φορολογική εξοικονόμηση παρέχει πολλά οφέλη, συμπεριλαμβανομένου του προφανούς - 100% διατήρηση της ίδιας καθαρής αξίας κτήματος. Οι επενδυτές μπορούν να επωφεληθούν από τις ανταλλαγές για την επίτευξη άλλων στόχων, μεταξύ των οποίων: Α) Η χρηματοοικονομική μόχλευση: Ανταλλαγή από υψηλή θέση καθαρής αξίας ή "ελεύθερο και καθαρό" ακίνητο σε πολύ μεγαλύτερο ακίνητο με κάποια χρηματοδότηση προκειμένου να αυξηθεί η απόδοση των επενδύσεων. Β) Η αλλαγή σε ποικιλία: όπως η ανταλλαγή σε άλλες γεωγραφικές περιοχές ή η διαφοροποίηση ανάλογα με τον τύπο ακινήτου, όπως η ανταλλαγή από πολλές οικιστικές μονάδες σε ένα εμπορικό κέντρο. Γ) Ανακούφιση από τη διαχείριση: για παράδειγμα, η ανταλλαγή πολλαπλών εγκαταλελειμμένων ακινήτων με είτε ένα ακίνητο αντικατάστασης όπως ένα σύμπλεγμα διαμερισμάτων με έναν διαχειριστή που βρίσκεται εκεί ή έναν μισθωτή σε πρόγραμμα κοινής ιδιοκτησίας.
Οποιοδήποτε ακίνητο του οποίου η κτήση προορίζεται για παραγωγική χρήση σε εμπόριο ή επιχείρηση ή για επένδυση μπορεί να ανταλλαχθεί για οποιοδήποτε άλλο ακίνητο του οποίου η κτήση προορίζεται για παραγωγική χρήση, εμπόριο ή επιχείρηση ή για επένδυση - οι ιδιότητες αυτές θεωρούνται «όμοιες» μεταξύ τους. Παραδείγματα ομοειδών επενδύσεων σε ακίνητα περιλαμβάνουν: Ανταλλαγή μη βελτιωμένων με βελτιωμένα ακίνητα· τόκοι τελών για μίσθωση 30 ή περισσότερων ετών· ανταλλαγή ελεύθερης άγονης γης για εμπορικό κτίριο· ή την ανταλλαγή μίας μονοκατοικίας για ένα μικρό συγκρότημα διαμερισμάτων. Οι κανόνες για τις ανταλλαγές προσωπικών ακινήτων είναι σημαντικά περιορισμένες και ο κωδικός κατηγορίας ή περιουσιακού στοιχείου είναι ειδικοί από ότι για τα μεσιτικά ακίνητα.
Το κεντρικό ζήτημα είναι αν ο επενδυτής έχει την πρόθεση να "κρατήσει για την επένδυση", όχι μόνο το πόσο είναι η χρονική περίοδος. Δεν υπάρχει περίοδος "ασφαλούς" κράτησης για να θεωρηθεί αυτομάτως ότι κρατείται για επένδυση. Ο χρόνος είναι μόνο ένας από τους παράγοντες που μπορεί να εξετάσει η Εφορία για να προσδιορίσει την πρόθεση του ατόμου που κάνει την ανταλλαγή τόσο για τα ακίνητα που έχουν εγκαταλειφθεί όσο και για τα ακίνητα που έχουν αντικατασταθεί. Κάθε επενδυτής έχει μοναδικά γεγονότα και περιστάσεις και εξαρτάται από αυτούς, και τους φορολογικούς ή νομικούς τους συμβούλους, το αν είναι σε θέση να βεβαιώσουν ότι ο κύριος σκοπός τους είναι να κατέχουν ακίνητα για επενδυτικούς σκοπούς.
Όχι, ένα μετοχικό μέλος της Α.Ε., το οποίο η Α.Ε. επιλέγει να θεωρηθεί ως συνεταιρισμός ή μια μετοχή συνεταιρισμού, θεωρείται προσωπική ιδιοκτησία και δεν μπορεί να ανταλλαχθεί. Το Τμήμα1031 (α) (2) (Δ) του IRC απαγορεύει συγκεκριμένα την ανταλλαγή μετοχών. Ωστόσο, τόσο μια Α.Ε. ή ένας συνεταιρισμός (ή οποιαδήποτε άλλη οντότητα ) μπορεί να κάνει μια ανταλλαγή 1031 στο επίπεδο της οντότητας, που σημαίνει ότι ολόκληρος ο συνεταιρισμός παραιτείται από ένα ακίνητο και όλες οι συνεταιρισμοί παραμένουν άθικτοι και αγοράζει μια αντικατάσταση ακινήτου. Εάν βρίσκεστε σε μια κατάσταση όπου ορισμένα μέλη της Α.Ε. ή κάποιοι εταίροι θα ήθελαν να ανταλλάξουν, αλλά όχι όλοι, συμβουλευτείτε τους φορολογικούς ή νομικούς συμβούλους σας και συζητήστε τα ζητήματα που σχετίζονται με τις στρατηγικές και το χρονοδιάγραμμα εκτέλεσης των αποκαλούμενων εναλλακτικών λύσεων " ανταλλάζω και απορρίπτω" ή "απορρίπτω και ανταλλάζω". Μόνο σε ένα κοινοτικό ακίνητο, ένας άντρας και η σύζυγός του που είναι τα μόνα μέλη σε μια διημερή Α.Ε. μπορεί να θεωρηθούν μονοπρόσωπη Α.Ε. για Ομοσπονδιακούς φορολογικούς σκοπούς - ρωτήστε τους φορολογικούς ή νομικούς συμβούλους σας για να το συζητήσετε πιο διεξοδικά.
Αυτή η λίστα απαιτούμενων για1031 ανταλλαγές έχει σκοπό να παράσχει μια σύντομη επισκόπηση των βημάτων που εμπλέκονται στο Τμήμα 1031 του IRC περί ανταλλαγής αναβαλλόμενου φόρου. Αυτή η λίστα απαιτούμενων δεν καλύπτει όλα τα θέματα που σχετίζονται με μια ανταλλαγή.
