با تشکر از بخش 1031 IRC ، مبادله به درستی ساختار یافته 1031 به یک سرمایه گذار اجازه می دهد ملک را بفروشد، درآمد حاصل از آن را در یک ملک جدید سرمایه گذاری کند و کلیه مالیات های سود سرمایه را به تعویق بیندازد. در بخش IRC ، 1031 (a)(1) آمده است:
"هیچ سود و ضرری در مبادله املاكی كه در موارد تولیدی در معامله یا تجارت یا سرمایه گذاری استفاده می شوند، تشخیص داده نمی شود، در صورتی كه صرفاً این املاك با املاک مشابهی كه قرار است برای استفاده تولیدی در تجارت نگه داشته شود، مبادله یا تجارت شوند یا برای سرمایه گذاری تولیدی استفاده شوند."
در "مبادله 1031" یک دارایی - که معمولا املاک و مستغلات است - فروخته می شود و درآمد حاصل از آن در یک دارایی " همانند خودش" سرمایه گذاری می شود. با انجام این مبادله، برای شخص هیچگونه ضرر و زیانی که شامل مالیات شود، طبق بخش 1031 قانون درآمد داخلی تشخیص داده نخواهد شد. تا زمانی که ملک فروخته نشود و مبادله نشود، مالیات بر سود سرمایه به تعویق می افتد.
ملک مبادله شده باید طی 45 روز شناسایی شود. تمام درآمد حاصل از فروش اولیه باید ظرف 180 روز پس از فروش آن در ملک مشابه سرمایه گذاری مجدد شود. هنگام تبادل املاک، اگر دوست داشتید باید این کار را انجام دهید. املاک و مستغلات واقعی باید با املاک و مستغلات واقعی مبادله شود و نه با املاک شخصی.
مبادله 1031 فقط با سرمایه گذاری در املاک، املاک بازرگانی، املاک شخصی یا املاک تجاری (بدون سکونت شخصی) صورت می گیرد. بند 1031 برای بورس اوراق بهادار، سهام ، اوراق قرضه، اسکناس، سایر اوراق بهادار یا مدارک بدهی یا برخی دارایی های دیگر اعمال نمی شود. میانجی های واجد شرایط برای کمک به افراد و مشاغل در انجام مبادله 1031 برای انواع آن وجود دارند.
یک سرمایه گذار که تصمیم می گیرد یک ملک را به مبلغ 1،000،000 دلار بفروشد که 5 سال پیش به مبلغ 600000 دلار خریداری کرده است، برایش تقریبا 140،000 دلار مالیات ترکیبی را به همراه خواهد داشت (بازپرداخت استهلاک، مالیات بر سود سرمایه فدرال، مالیات بر سود دولت و مالیات بر درآمد خالص سرمایه گذاری) وقتی که ملک فروخته می شود اگر او از طریق مبادله 1031 مبلغ 1،000،000 دلار در املاک دیگر در هر کجای ایالات متحده آمریکا سرمایه گذاری کند، وی پس از فروش، مالیات سود حاصل از این سرمایه را به تعویق می اندازد.
همانطور که در مثال بالا نشان داده شده است، مبادله 1031 به سرمایه گذاران این امکان را می دهد که مالیاتهای مربوط به سود سرمایه را به تعویق انداخته و همچنین رشد قابل توجهی در سبد سهام و افزایش بازده سرمایه گذاری را ایجاد و تسهیل میکند. برای دستیابی به پتانسیل کامل این مزایا، داشتن دانش کاملی از روند مبادله و کد بخش 1031 بسیار مهم است. به عنوان مثال، درک دقیق اصطلاح "هم نوع خودش" - که معمولاً به اشتباه تصور می شود که همان نوع دقیق خاص از اموال است - می تواند احتمالاتی را نشان دهد که ممکن است رد یا نادیده گرفته شوند.
شرکت Nycasas از فرصتی برای همکاری با شما در مبادله 1031 بعدی شما صرف نظر از این که چقدر ساده یا پیچیده می تواند باشد، قدردانی می کند
مبادله معوق مالیاتی 1031 به سرمایه گذاران املاک و مستغلات این امکان را می دهد که مالیاتهای افزایش سرمایه را برای فروش ملکی که برای استفاده تولیدی در مبادله یا تجارت یا سرمایه گذاری در اختیار دارند به تعویق بیندازند. این پس انداز مالیاتی مزایای واضح بسیاری از جمله حفظ 100٪ سهام را نشان می دهد. سرمایه گذاران می توانند از این مبادله برای رسیدن به اهداف دیگر از جمله موارد زیر استفاده کنند: 1) اهرم فشار: مبادله از یک موضع بالا یا آسوده خاطر یک ملک به یک ملک بسیار بزرگتر همراه با وام به منظور افزایش بازگشت سرمایه. 2) تنوع بخشیدن: مانند مبادله به مناطق جغرافیایی دیگر یا متنوع سازی براساس نوع ملک مانند مبادله از چندین واحد مسکونی به یک مرکز خرده فروشی(پاساژ). 3) راحتی در مدیریت کردن: به عنوان مثال، مبادله چندین مورد از املاک متروکه در یک ملک جایگزین مانند یک مجتمع آپارتمانی با یک مدیر محلی یا یک برنامه مالکیت مشترک.
هر املاکی که برای استفاده تولیدی در مبادله یا تجارت یا سرمایه گذاری در نظر گرفته شده باشد، می تواند با هر املاک دیگری که برای استفاده تولیدی در مبادله یا تجارت یا سرمایه گذاری نگه داشته شده است، رد و بدل شود - این املاک با یکدیگر "مشابه" در نظر گرفته می شوند. نمونه هایی از املاک و مستغلات سرمایه گذاری مشابه شامل: مبادله املاکی که غیر قابل بهتر شدن هستند با املاک قابل رشد؛ نرخ سود برای اجاره نامه، 30 سال یا بیشتر باقی مانده باشد. تبادل زمین خام خالی با یک ساختمان تجاری؛ یا مبادله یک آپارتمانی که یه یک خانواده اجاره داده شده با یک مجموعه آپارتمان کوچک. قوانین مبادله ملک شخصی بطور قابل توجهی محدودتر و کد کلاس یا دارایی خاص تر از املاک و مستغلات است.
مسئله اصلی این است که آیا سرمایه گذار قصد دارد ملک را "برای سرمایه گذاری" نگه دارد یا خیر.زمان مهم نیست. هیچ زمان نگهداری "مشخص" وجود ندارد که به صورت خودکار به عنوان زمان سرمایه گذاری صلاحیت را بدست آورد. زمان تنها یکی از عواملی است که IRS می تواند برای تعیین هدف مبادله برای جایگزینی و یا رها کردن به آن نگاه کند. هر سرمایه گذار حقایق و شرایط منحصر به فردی دارد و این امر به عهده آنهاست و مشاوران مالیاتی یا حقوقی آنها می توانند اثبات کنند که هدف اصلی آنها نگهداری املاک برای اهداف سرمایه گذاری بوده است.
خیر، سهم یک عضو LLC، جایی که LLC انتخاب می کند که یک عضو به عنوان شریک یا مشارکت در منافع باشد، یک عنوان یک دارایی شخصی محسوب می شود و امکان عوض کردن آن ممکن نیست. IRC بخش 1031(a)(2)(D) به طور خاص تبادل منافع مشارکت را ممنوع می کند. با این حال، هم LLC یا مشارکت (یا هر نهاد دیگری برای آن موضوع) می توانند مبادله 1031 را در سطح واحد تجاری انجام دهند، بدین معنی که کل مشارکت یک دارایی را رها می کند و کل مشارکت ها دست نخورده باقی مانده و یک ملک جایگزین خریداری می کنند. اگر در شرایطی قرار دارید که برخی از اعضای LLC یا برخی از شرکا مایلند مبادله کنند، اما دیگران این کار را انجام نمی دهند، با مشاوران مالیاتی یا حقوقی خود مشورت کرده و درمورد مسائل مربوط به استراتژی ها و زمان اجرای مواردی که به عنوان "drop and swap" شناخته می شوند، مشاوره بگیرید. تنها در شرایطی که، زن و شوهری که تنها اعضای یک شرکت دو عضوی LLC هستند، ممکن است از یک عضو آن برای اهداف مالیاتی فدرال صرف نظر بشود - با مشاوران مالیاتی یا مشاوران حقوقی خود تماس بگیرید تا درباره این موضوع کامل تر صحبت کنید.
این چک لیست مبادله 1031 برای این در نظر گرفته شده است تا شرح مختصری را از مراحل انجام شده در یک مبادله معوق مالیاتی IRC بخش 1031 ارائه دهد. این چک لیست همه موارد درگیر در یک مبادله را نشان نمی دهد.
