1031 Tax Deferred Exchanges para sa mga dayuhan na bumibili ng ari-arian sa U.S.

// ANO ANG 1031 EXCHANGE?

Salamat sa IRC Section 1031, isang mahusay na naisaayos na 1031 ay nagpapahintulot sa isang mamumuhunan na magbenta ng ari-arian, upang muling maipuhunan ang pinagbilhan sa isang bagong ari-arian at ipagliban ang lahat mga buwis sa pakinabang ng pagbebenta (capital gain taxes). IRC Section 1031 (a)(1) ay isinasaad:

"Walang pakinabang o pagkawala ang kikilalanin sa palitan ng ari-arian na pinanghawakan para sa produktibong paggamit sa isang kalakalan o negosyo o para sa pamumuhunan, kung ang nasabing ari-arian ay ipinagpalit lamang para sa ari-arian na kawangis na panghahawakan alinman para sa produktibong paggamit sa isang kalakalan o negosyo o para sa pamumuhunan."

// ANO ANG 1031 TAX DEFERRED EXCHANGES AT PAANO SILA GUMAGANA?

Sa isang "1031 exchange" ang isang asset - karaniwan na real estate - ay ibinenta at ang pinagbilhan ay muling ipinuhunan sa isang "kawangis" na asset. Sa pagsasagawa ng palitan na ito, ang indibidwal ay hindi kikilala sa anumang pakinabang o pagkawala ayon sa Section 1031 ng Internal Revenue Code. Ang mga buwis sa pakinabang ng pagbebenta (capital gains taxes) ay ipagpapaliban hanggang ang ari-arian ay naibenta na at hindi ipinagpalit.

Ang ipinagpalit na ari-arian ay dapat na matukoy sa loob ng 45 araw. Ang lahat ng pinagbilhan ay muling ipupuhunan sa kawangis na ari-arian sa loob ng 180 araw ng pagbebenta. Sa pagpapalitan ng ari-arian, dapat niyo itong gawin kung kawangis. Ang tunay na ari-arian (real property) ay dapat na maipalit sa tunay na ari-arian, hindi personal na ari-arian.

Ang 1031 Exchanges ay maaari lamang maganap sa pamumuhunang ari-arian, komersyal na ari-arian, personal na ari-arian o kalakalang ari-arian (walang personal na tirahan). Ang Section 1031 ay hindi kikilalanin sa mga palitan ng imbentaryo, stocks, bonds, notes, at iba pang mga security o ebidensya ng pagkakautang, o sa tiyak na iba pang mga asset. Ang mga kwalipikadong tagapamagitan ay umiiral upang tulungan ang mga indibidwal at negosyo na isagawa ang lahat ng uri ng 1031 exchanges.

// MGA HALIMBAWA NG 1031 EXCHANGE

Ang isang mamumuhunan ay nagpasyang ibenta ang isang ari-arian sa halagang $1,000,000 na kanyang binili 5 taon na ang nakalipas sa halagang $600,000 na nagkaroon ng pananagutan sa buwis na humigit-kumulang $140,000 sa pinagsama-samang buwis (depreciation recapture, federal capital gain tax, state capital gain tax, and net investment income tax) noong ang ari-arian ay naibenta. Kung kanyang ipupuhunan ang $1,000,000 sa isa pang pamumuhunang ari-arian saanman sa Estados Unidos sa pamamagitan ng 1031 exchange, kanyang ipagpapaliban ang pagbabayad ng mga buwis sa pakinabang sa pagbebenta (capital gains taxes) sa transaksyong ito pagkatapos ng bentahan.

Gaya ng ipinapakita ng nasa itaas na halimbawa, ang 1031 exchanges ay pinahihintulutan ang mga mamumuhunan na ipagpaliban ang mga buwis sa pakinabang sa pagbebenta (capital gains taxes) gayun din ay mapangasiwaan ang makabuluhang paglago ng portpolyo at mapalaki ang balik sa pamumuhunan. Upang maakses ang ganap na potensyal ng mga benepisyong ito, mahalaga na magkaroon ng isang komprehensibong kaalaman sa proseso ng palitan at ng Section 1031 code. Halimbawa, ang tumpak na pagkakaunawa sa pangunahing salita na "like-kind" o "kawangis" - madalas na maling maisip sa pagkakahulugan na parehong mga eksaktong uri ng ari-arian - maaaring magbunyag ng mga posibilidad na maaaring natanggal o hindi napansin.

Ang NY casas ay pahahalagahan ang oportunidad na makatrabaho kayo sa inyong susunod na 1031 exchange maging gaano man kasimple o kumplikado. Maaari kayong makipag-ugnayan sa amin dito.

// ANO ANG MGA KATANGGAPAN NG ISANG SEKSYON 1031 TAX DEFERRED EXCHANGE?

Ang 1031 tax deferred exchanges ay pinahihintulutan ang mga mamumuhunan sa real estate na ipagpaliban ang capital gain taxes sa pagbebenta ng isang ari-arian na pinanghahawakan para sa produktibong paggamit sa kalakalan o negosyo o para sa pamumuhunan. Ang katipiran sa buwis na ito ay nagkakaloob ng maraming benepisyo kabilang ang halatang 100% preserbasyon ng karampatan (equity). Ang mga mamumuhunan ay maaaring samantalahin ang mga palitan upang matugunan ang iba pang mga layunin kabilang: A) Pakikinabang (Leverage): pagpapalit mula sa isang mataas na posisyon ng equity o "malaya o malinaw" na ari-arian sa isang mas malaking ari-arian na may ilang pagtutustos upang mapalaki ang balik sa pamumuhunan. B) Pagkakaiba-iba (Diversification): tulad ng pagpapalit sa iba pang heograpikal na rehiyon o pag-iiba-iba sa pamamagitan ng uri ng ari-arian tulad ng pagpapalit mula sa ilang pantahang yunit papunta sa isang pangnegosyong tingian na puwesto. C) Kaginhawaan sa Pangangasiwa (Management Relief): halimbawa, pagpapalit ng mga iwinawaksing ari-arian para sa isang pamalit na ari-arian gaya ng isang apartment complex na may on-site na tagapangasiwa o isang tenant-in-common na programa ng pagmamay-ari

// ANONG URI NG ARI-ARIAN ANG MAAARING IPAGPALIT AT ANO ANG KAHULUGAN NG "LIKE-KIND" O "KAWANGIS" NA ARI-ARIAN?

Ang anumang ari-arian na pinanghahawakan para sa produktibong paggamit ng kalakalan o negosyo o para sa pamumuhunan ay maaaring ipagpalit para sa anumang iba pang ari-arian na pinanghahawakan para sa produktibong paggamit sa kalakalan o negosyo o para sa pamumuhunan - ang mga ari-arian na ito ay itinuturing na "like-kind" o "kawangis" sa isa't isa. Ang mga halimabawa ng like-kind o "kawangis" na pamumuhunan sa real estate ay kinabibilangan ng: pagpapalit ng hindi-napabuti para sa napabuting ari-arian; isang interes sa bayarin para sa upa na may 30 o higit pang taon na natitira; pagpapalit ng bakanteng lupa para sa isang komersyal na gusali; o pagpapalit ng isang maliit na pang-isang pamilya na paupahan para sa isang maliit na apartment complex. Ang mga patakaran sa mga palitan ng personal na ari-arian ay makabuluhang mas makitid at tukoy ng class o asset code kaysa sa tunay na ari-arian.

// GAANO KATAGAL NA ANG ISANG ARI-ARIAN AY MAAARING PANGHAWAKAN PARA SA PAMUMUHUNAN?

Ang sentrong isyu ay kung oo o hindi ang namumuhunan ay mayroong intensyon na "panghawakan para sa pamumuhunan", hindi lamang sa tagal ng panahon. Walang "ligtas" na panahon sa paghahawak upang awtomatikong magkwalipika bilang pinanghahawakan para sa pamumuhunan. Ang panahon ay isa lamang sa mga salik na maaaring tingnan ng IRS upang tukuyin ang intensyon ng magpapalit para sa parehong mga iwinawaksi at pamalit na ari-arian. Ang bawat mamumuhunan ay may natatanging katotohanan at sirkumstansya at nasa kanila yan, at kanilang mga buwis o ligal na tagapagpayo, na magawang patunayan ang kanilang pangunahing intensyon sa paghahawak ng ari-arian para sa mga layunin ng pamumuhunan.

// POSIBLE BANG IPAGPALIT ANG ISANG LLC MEMBER INTEREST O ISANG PARTNERSHIP INTEREST?

Hindi, ang isang LLC member interest, kung saan ang LLC ay nagpasya na maitrato bilang isang partnership, o isang partnership interest ay maituturing na personal na ari-arian at hindi maaaring ipagpalit. Ang IRC Section 1031 (a)(2)(D) ay espesipikong ipinagbabawal ang palitan ng partnership interests. Gayunpaman, ang parehong LLC o partnership (o anumang iba pang entidad sa bagay na iyon) ay maaaring gumawa ng isang 1031 exchange sa entidad na lebel, nangangahulugan na ang kabuuang partnership ay tinatalikuran ang isang ari-arian at ang kabuuang partnership ay nananatiling buo at bumibili ng isang pamalit na ari-arian. Kung kayo ay nasa posisyon kung saan ang ilang miyembro ng LLC o ilang mga partner ay gustong gumawa ng palitan, ngunit ang iba ay ayaw, komunsulta sa inyong buwis o ligal na tagapagpayo at talakayin ang mga isyu na kasangkot sa mga estratehiya at tiyempo ng pagganap na kilala bilang "drop and swap" o isang "swap and drop" na mga alternatibo. Inilalahad lamang sa isang komunidad na ari-arian, ang asawang lalake at asawang babae na siyang nag-iisang mga miyembro ng isang dalawang-miyembro lamang na LLC ay maaaring ituring na iisang miyembro (single member) na iwawaksi ang LLC para sa mga layunin ng pederal na buwis - sumangguni sa iyong buwis o ligal na tagapagpayo upang matalakay ito nang mas maigi.

// 1031 EXCHANGE CHECKLIST

Ang 1031 exchange checklist na ito ay nilalayon na magkaloob ng isang maikling pangkalahatang-ideya ng mga hakbang na kasangkot sa isang IRC Section 1031 tax-deferred exchange. Ang checklist na ito ay hindi tinutugunan ang lahat ng mga isyu na kasangkot sa isang palitan o exchange.

1. PAGSUSURI: Suriin ang kabuuang transaksyon kasama ang buwis at/o ligal na mga tagapagpayo.
2. Magbukas online ng isang Bagong 1031 Exchange
3. KONTRATA SA PAGBEBENTA: Pumasok sa isang "naitatalaga" o "assignable" na kontrata para ibenta ang iwinawaksing ari-arian. Isagawa ang kontrata na may pangalan ng magpapalit at/o mga itinalaga ng magpapalit, at may wikang kinikilala ang palitan, at may pahintulot ng kabilang partido.
4. PAGSASARA NG IWINAWAKSING ARI-ARIAN: Ang Nycasas ay itinalaga sa transaksyon bilang ang tagapagbenta at ang bentahan ay magsasara. Alinsunod sa kasunduan ng pagtatalaga at mga dokumento ng palitan, ang Nycasas ay tinatagubilinan ang magsasarang opisyal (closing officer) na direktang gawan ng kasulatan ang iwinawaksing ari-arian sa mamimili o ang pinagbilhan sa Palitan (Exchange proceeds) ay direktang ililipat sa Nycasas sa pamamagitan ng wire transfer.
5. PANAHON NG PAGKILALA (IDENTIFICATION PERIOD): Ang parehong 45-araw na panahon ng pagkilala at panahon ng palitan ay magsisimula. Bagaman solong responsibilidad ng magpapalit (exchanger) na matugunan ang lahat ng mga patakaran sa pagkilala, ang Nycasas ay ipapasa ang kumpirmasyon ng tinanggap na pinagbilhan sa pagbebenta, ang mga timeline para sa 45-araw na panahon ng pagkilala at 180-araw na panahon ng palitan (o ang petsa na ang tax return ay dapat nang ibigay, alinman ang mas mauuna), ang mga kinakailangan sa pagkilala at ang mga patakaran sa pagkilala.
6. ANG ARI-ARIAN AY KINILALA NA: Ang magpapalit (exchanger) ay maayos na kinikilala ang pamalit na ari-arian (replacement property) sa hatinggabi ng ika-45 araw.
   A) Espesipikong pasulat na pagkilala, pinirmahan ng tagapagbayad ng buwis, ay ipapasa sa Nycasas.
   B) Ang pasulat na pagkilala ay maaari ring gawin sa isang partidong sangkot sa transaksyon ng palitan na hindi isang diskwalipikadong tao.
   Tingnan ang IRS Treasury Regulations para sa higit pang mga detalye sa mga kinakailangan sa pagkilala (identification requirements).
7. KONTRATA SA PAGBILI: Pumasok sa isang "naitatalaga" o "assignable" na kontrata para bumili ng isang pamalit na ari-arian. Isagawa ang kontrata na may pangalan ng magpapalit at/o mga itinalaga ng magpapalit, at may wikang kinikilala ang palitan, at may pahintulot ng kabilang partido.
8. A) Tawagan ang inyong Tagapagpayo sa Palitan (Exchange Counselor) sa National Headquarters o Eastern Regional Office - o -
   B) Magbukas online ng isang Bagong 1031 Exchange, Pagbili ng Pamalit na Ari-arian. ANG MGA GAWAING-PASULAT NG PALITAN (EXCHANGE PAPERWORK) AY NAIHANDA NA: Ang Nycasas ay ihahanda ang mga dokumento ng palitan para sa pagbili.
   A) Ang mga orihinal na dokumento ay ipapasa sa magsasarang opisyal (closing officer) na siyang mag-uugma ang mga pirma.
   B) Ang mga kopya ng dokumento ay ipapasa sa magpapalit (exchanger).
9. Pagsasara ng pamalit na ari-arian.
10. PAGKUKUMPLETO: Kung ang lahat ng pondo ng palitan (exchange funds) ay ginamit upang makuha ang pamalit na ari-arian o mga ari-arian, at ang lahat ng kinakailangan sa palitan (exchange requirements) ay natugunan, ang palitan ay kumpleto na.