Merci à l'IRC Section 1031, un échange 1031 bien structuré permet à un investisseur de vendre une propriété, réinvestir les revenus dans une nouvelle propriété et de reporter toutes les taxes sur les gains en capital. L’IRC Section 1031 (a) (1) stipule que:
“NAucun gain ou perte ne seront comptabilisé sur l'échange de propriété détenus à des fins productives dans un commerce ou une entreprise ou pour l'investissement, si ces biens sont échangés uniquement pour propriété de comme nature qui se tiendra soit à des fins productives dans un commerce ou d'une entreprise ou pour l'investissement.”
Dans un "échange de 1031", un atout - typiquement immobilier - est vendu et les produits sont ensuite réinvestis dans un bien dis "comme nature" actif. En effectuant cet échange, l'individu ne reconnaîtra pas les pertes ou gains conformément à la section 1031 de l’Internal Revenue Code. Les gains en capital sont reportés jusqu'à ce que la propriété soit vendue et non échangés.
La propriété échangée doit être identifié dans les 45 jours. Tous les profits de la vente initiale doivent être réinvestis dans la propriété type comme dans les 180 jours de cette vente. Lors de l'échange des biens, vous devez le faire si même nature. Les biens immobiliers doivent être échangés avec des biens immobiliers, pas les biens personnels.
Les échanges 1031 ne peuvent avoir lieu avec les biens d'investissement, biens commerciaux, biens personnels ou biens de commerce (pas de résidences personnelles). L'article 1031 ne concerne pas les échanges de stocks, actions, obligations, notes, d'autres titres ou des titres de créance, ou certains autres actifs. Des intermédiaires qualifiés existent pour aider les particuliers et ainsi que les entreprises à exécuter un échange 1031 de tous types..
Un investisseur qui décide de vendre un quadruplex pour 200.000 $ qu'il a acheté il y a 5 ans pour 100.000 $. S'il investit 200.000 $ dans un autre immeuble de placement - dire un 10-plex - par le biais d'un échange 1031, il ne devra pas payer d'impôt sur les gains en capital sur celui-ci après la vente. En supposant un acompte de 25% et un ratio de prêt-valeur de 75%, l'investisseur ne serait en mesure d'acheter une propriété de remplacement 1.040.000 $.
Si le même investisseur a choisi d'échanger, cependant, il ou elle serait en mesure de réinvestir la totalité de l'équité brute de 400 000 $ dans l'achat de 1.600.000 $ de biens de remplacement, en supposant que les mêmes ratios de fonds et de prêt-à-valeur.
Comme le montre l'exemple ci-dessus, l’échange 1031 permet aux investisseurs de reporter l'impôt sur le gain en capital, ainsi que de faciliter la croissance du portefeuille important et accélérer le retour sur investissement. Afin d'accéder au plein potentiel de ces avantages, il est crucial d'avoir une connaissance approfondie du processus d'échange et le code article 1031. Par exemple, une compréhension précise du terme clé comme nature - souvent pensé à tort pour signifier les mêmes types exacts de propriété - peut révéler des possibilités qui pourraient avoir été licenciés ou négligés. Nycasas est une source fiable pour obtenir des informations précises et approfondies sur l'ensemble du processus d'échange de 1031.
Un autre exemple serait: un investisseur a un gain en capital de 400.000 $ et encourt un passif d'impôt d'environ 140.000 $ en impôts combinés (amortissement de la récupération, l'impôt sur le gain en capital fédéral, étatique impôt sur le gain en capital et l'impôt net sur le revenu de placement) lorsque le bien est vendu. Seulement 260.000 $ en capitaux propres net reste à réinvestir dans une autre propriété.
Nycasas apprécierait l'occasion de travailler avec vous sur votre prochain échange 1031 qu’il soit simple ou complexe.
Les impôts différés sur des échanges 1031 permettent aux investisseurs immobiliers de reporter l'impôt sur le gain en capital sur la vente d'un bien immobilier détenu pour une utilisation productive dans le commerce ou les affaires ou pour l'investissement. Cette économie d'impôt offre de nombreux avantages, y compris l'évidence - 100% de préservation de l'équité. Les investisseurs peuvent tirer profit des échanges et peuvent rencontrer d'autres objectifs, notamment:
Tous les biens détenus à des fins productives du commerce ou d'une entreprise ou pour l'investissement peut être échangé contre des autres biens détenus à des fins productives dans le commerce ou les affaires ou pour l'investissement - ces propriétés sont considérées «comme nature» les uns aux autres. Des exemples de l'investissement immobilier comme nature comprennent: l'échange non améliorée pour une meilleure propriété; un intérêt frais pour un bail de 30 ans ou plus à gauche; échanger la terre crue vacants pour un bâtiment commercial; ou échanger une location de famille unique pour un petit complexe d'appartements. Les règles pour les échanges de biens personnels sont beaucoup plus étroites que pour les biens immobiliers.
La question centrale est de savoir si l'investisseur a l'intention de «tenir pour l'investissement », et pas seulement durant une période de temps. Il n'y a pas de période "sûre" de maintien pour se qualifier automatiquement comme étant détenus à des fins d'investissement. Le temps est seulement l'un des facteurs de l'IRS peut regarder pour déterminer l'intention de l'échangeur pour les deux propriétés, l’abandon ainsi que le remplacement. Chaque investisseur a des faits et des circonstances uniques et il est à eux, et leurs impôts ou conseillers juridiques, d’être en mesure de prouver que leur intention première était de détenir des biens à des fins d'investissement.
Cette liste de contrôle d'échange 1031 est destinée à donner un bref aperçu des étapes impliquées dans une section IRC d’échange 1031 à une imposition différée. Cette liste ne traite pas tous les problèmes impliqués dans un échange. Veuillez lire tous les documents d’échange préparés par Nycasas. En tant qu’intermédiaire qualifié, Nycasas ne peut pas fournir des conseils juridiques ou fiscaux. Les investisseurs devraient toujours demander l'avis de leurs impôts et / ou des conseillers juridiques au sujet de leur situation spécifique.
