קנו דירה בניו יורק

השאלות שאתה צריך לשאול את עצמך לפני שאתה קונה נכס

1 // למה אתה קונה?

ישנן סיבות שונות לרכישת נדל"ן בניו יורק. יתכן שאתה גר כאן בעצמך או שתרצה שיהיה לך ולמשפחתך מקום מגורים ארעי. יתכן שאתה עוזר לבן משפחה לקנות משהו. אפשרות נוספת היא רכישה למטרות השקעה. בכל המקרים הללו אנחנו יכולים לעזור לך בקנייה שלך ולהסביר לך מהם הגורמים שעליך לקחת בחשבון. עיין בעשר הסיבות המובילות לרכוש דירה בניו יורק.

2 // האם הרכישה תתבצע כולה במזומן או בעזרת מימון?

רכישות במזומן מעניקות לקונה יתרון במו"מ עם המוכר. עם זאת, מינוף הרכישה שלך יוצר הטבות מס ורוב הקונים הזרים יכולים להשיג מימון לנכסים של עד 70% ממחיר הרכישה. אתה יכול גם לקחת הלוואה מיד לאחר הרכישה שלך כדי להפיק את המיטב משני העולמות. דרישות הלוואה מינימליות אופייניות הן:

• הפקדה של 10,000 דולר בבנק.
• 30% מקדמה (או יותר).
• ניתן לבצע תוכנית תשלומים של 12 חודשים (תשלום משכנתא, תחזוקה ומסים) בבנקים מחוץ לארה"ב.
• משכנתא קבועה או משתנה למשך 5-30 שנה. ישנה משכנתא בריבית מתכווננת עם אפשרויות תשלום בלבד

לקואופרטיבים וחלק מבנייני הדירות רשימה של מלווים שאושרו מראש. זוהי רשימה של מוסדות פיננסיים שחתמו על הסכם עם הקואופרטיב להעברת המניות שלך אם אתה לא משלם על ההלוואה. יש לנו קשרים הדוקים עם מספר מתווכי משכנתא המתאימים לצרכיו של קונה זר. מלא את טופס יצירת הקשר שלנו בכל שאלה נוספת שיש לך בנוגע למימון.

3 // האם יש לך את הניירת המתאימה?

כאשר אתה קונה דירה כל מה שאתה באמת צריך זה את הכסף. אבל הקואופרטיבים שונים. הנהלת הקואופרטיב תבקש ככל הנראה את המסמכים הנ"ל כדי לאשר אותך. המתווך שלך יכול לעזור לך לאסוף את המסמכים לפני חיפוש הדירה, כך שלא תבזבז זמן כשהדירה האידיאלית שלך תגיע.

• מכתב מהמעסיק בו מצוין תפקיד, שכר ואורך התעסוקה
• שני תלושי השכר האחרונים
• החזרי מס של השנתיים האחרונות
• דוחות בנקאיים מהחודשיים האחרונים
• שמות, מקצועות וגילאים של כל בני המשפחה האחרים הגרים בדירה.
• משקל, גיל ותמונה של חיות מחמד כלשהן.
• שני מכתבי המלצה אישיים
• שני מכתבי המלצה עסקיים
• אימות נכסים אחרים כגון נדל"ן, ניירות ערך וכו'.
• תמונה לזיהוי (רישיון נהיגה, דרכון, וכו')

4 // מהן עלויות הרכישה?

החדשות הטובות הן ששימוש במתווך לרכישת הבית שלך לא עולה כסף. כן כן, אינך משלם דמי מתווך. במילים אחרות, השירותים שלנו שיעזרו לכם לקנות את הדירה או הבית שלכם בניו יורק הם ללא שום עלות! לאחר שזיהינו נכס מעניין, עלויות הרכישה עשויות להיות:

משולם ע"י המוכר:

• עמלת מתווך
• מס העברת רכוש של המדינה (0.4%)
• מס העברת רכוש עירוני (1% מה-500 אלף דולר הראשונים, 1.425% לאחר מכן)

משולם ע"י הקונה:

• דמי הערכה ובדיקה
• חיפוש נכס בטאבו ודמי ביטוח
• מס אחוזה (1% לנכסים מעל מיליון דולר)
• דמי מקור ומשכנתא (1%-4%)
• מסים על רישום משכנתא (1.75%-2.175%)
• עורך הדין של הקונה

5 // איך אני מוצא את המקום?

אתה יכול לנסות למצוא נכסים למכירה באתרים שונים כדי לקבל מושג כלשהו. עם זאת, אם תחליט לעשות זאת בכוחות עצמך, זכור כי התהליך של מציאת המקום הנכון יכול להיות מאוד מתסכל וגוזל זמן. הסיבה לכך היא שהרוב המוחלט של הנכסים בניו יורק משווקים על ידי מתווכים החברים ב-REBNY, מועצת הנדל"ן של ניו יורק, שמבטיחה כי הנכסים החדשים למכירה ישותפו תחילה בתוך קהילת המתווכים. עם החברה שלנו לצידך, לא רק שתהיה לך גישה לכל הדירות בשוק, אנחנו גם יודעים איך לסגור את העסקה על מקום שאהבת. בשוק תחרותי, חובה לפעול במהירות ותמציתיות, ולדעת מראש את כללי ההתקשרות.

6 // כמה זמן לוקח להשלים את הרכישה?

מציאת מקום יכולה להימשך בין שבועות לשנים, בהתאם לרצונות הספציפיים שלך ולתאריך הרצוי למעבר. אחרי שמצאת את הבית החדש שלך, עכשיו זה הזמן לפעול. ודא כי הניירת והכסף מוכנים כך שאף אחד לא יוכל לחטוף ממך את הבית או ההשקעה החדשה שלך! לאחר מכן, בניין הדירות או הקואופרטיב יאשר אותך. לאחר שתאושר, תתבקש להפקיד את הכסף ואם היחידה פנויה, תוכל לעבור אליה מיד. התהליך כולו אורך בדרך כלל לפחות חודש, אך יכול להימשך זמן רב יותר.

7 // מה ההבדל בין קואופרטיב ובניין דירות?

בבניין דירות הבעלים הוא בעל דירה בודדת. בנוסף, יש לבעלים אינטרס משותף באלמנטים המשותפים כמו הקירות החיצוניים, הגג, הבריכה ואזורי בילוי אחרים. בפרויקט דיור שיתופי (קואופרטיב) הבעלים מחזיק מניות בקואופרטיב שמנהל ובבעלותו הבניין.

בקואופרטיבים בדרך כלל נדרש שמקור ההכנסה של הקונה יהיה מארה"ב והנכסים שלו יהיו בארה"ב (לפחות עיקר הנכסים), מכיוון שהם שמרניים מאוד. אם מסיבה כלשהי הקואופרטיב צריך לתבוע בעלים, קשה מאוד יהיה להצליח בליטיגציה. בהתאם לכך, קונים זרים מוגבלים לרכישת דירות (בניינים משותפים), קונדופים (קואופרטיבים עם כללים של בנייני דירות) ובתים. עם זאת, לקונים יש זכויות רבות יותר ברכישת דירה, קונדופ או בית מאשר ברכישת קואופרטיב, המגבילים מאוד גם את השימוש בנכס, כמו למשל להשכיר אותו.

8 // איפה כדאי לקנות?

זו שאלה חשובה. אם ביקרת בעבר בניו יורק, ייתכן שכבר תהיה לך העדפה; לחיות כאן בפועל עשוי להיות שונה מאוד. גורמים רבים אחרים מתווספים, כמו: היכן העבודה שלך או האוניברסיטה? איפה ילדיך ילמדו? מה גודל הדירה שאתה מחפש? באיזו שכונה אתה מרגיש בבית? האם תרצה להשכיר את הנכס בעתיד? וכמובן, מה התקציב שלך? אנחנו שמחים להקשיב לסיפור שלך ולעזור לך לתעדף.

9 // אם אני בוחר לקנות, מה העלויות החודשיות הטיפוסיות?

עבור דירות, חיובים נפוצים לרוב נעים בין 0.70 ל -1.25 דולר למטר מרובע לחודש. עלויות כאלה כוללות חימום בשטח משותף, חשמל וניקיון; מים; כבלים; אבטחה; ביטוח מבנה; ותפעול מתקני בניין (מכון כושר, שוער, לובי, בריכה, אולם משחקים וכו'). בנוסף לחיובים הנפוצים תצטרך לשלם מסי נכסים שהם בערך 0.1% מהערך המשוער - ערך שניתן לנכס על ידי ממשלת העיר שלו

קואופרטיבים גובים דמי אחזקה הכוללים את כל החיובים והמסים הנפוצים (שאינם משולמים בנפרד על ידי הבעלים) וריבית משכנתא על הבניין, אם בכלל. יתכן ולקואופרטיב יש משכנתאות על הבניין שטרם נפרעו (בשל תיקון גג או מסיבה אחרת) והריבית תועבר לבעלי המניות של הקואופרטיב. לפיכך, תראה לעיתים קרובות כי חיובי התחזוקה של קואופרטיב עשויים להיות גבוהים יותר (גם לאחר התאמת המסים הכלולים בדמי האחזקה), מכיוון שקואופרטיבים, על פי חוק, אינם מורשים לקחת על עצמם חובות.

10 // מה הלאה?

בהתבסס על ההנחיות לעיל, אמור להיות לך מושג אם אתה קונה בר-קיימא עבור הנדל"ן בעיר ניו יורק. אנא צור קשר באמצעות טופס יצירת הקשר ונשמח לענות על כל שאלות נוספות שיש לך. או התבונן בסוגי הדירות שאתה עשוי למצוא בניו יורק.

10 הסיבות המובילות לרכוש דירה בניו יורק.