הודות לסעיף 1031 של IRC, החלפת מס 1031 מאפשרת למשקיע למכור נכס, להשקיע מחדש את התמורה בנכס חדש ולדחות את כל מיסי רווח ההון. סעיף 1031 (א) (1) של IRC קובע:
"לא יוכר שום רווח או הפסד בחילופי רכוש המוחזקים לשימוש יצרני בסחר או בעסק או להשקעה, אם נכס כזה יוחלף אך ורק בנכסים מסוג זה שיוחזקו לשימוש פרודוקטיבי בסחר או עסק או השקעה."
ב"החלפת 1031" רכוש - בדרך כלל נדל"ני - נמכר ואז התמורה מושקעת מחדש בנכס "מסוג דומה". על ידי ביצוע חלופה מסוג זה, האדם לא יכיר בהפסדים או רווחים לפי סעיף 1031 של IRC. מסים על רווחי הון נדחים עד למכירת הנכסים ולא מוחלפים.
יש לזהות את הנכס שהוחלף תוך 45 יום. יש להשקיע מחדש את כל הכנסות המכירה הראשונית בנכס מסוג זה תוך 180 יום מאותה מכירה. כשמחליפים רכוש, עליכם לעשות זאת ברכוש דומה. יש להחליף נדל"ן עם נדל"ן, לא רכוש אישי.
החלפת נכס 1031 יכולה להתרחש רק עם נכס להשקעה, רכוש מסחרי, רכוש אישי או רכוש סחר (ללא מגורים אישיים). סעיף 1031 אינו חל על חילופי מלאי, מניות, אגרות חוב, שטרות, ניירות ערך או ביטחונות אחרים, או נכסים אחרים מסוימים. מתווכים מוסמכים קיימים כדי לעזור לאנשים ועסקים לבצע החלפת נכס 1031 מכל הסוגים.
משקיע שמחליט למכור נכס בסכום של מיליון דולר שרכש לפני 5 שנים תמורת 600,000 דולר, מוטלת עליו חבות מס של כ-140,000 דולר במסים משולבים (החזר פחת, מס רווח הון פדרלי, מס רווח הון ממשלתי ומס הכנסה נטו) כאשר הנכס נמכר. אם ישקיע את מיליון הדולר בנכס להשקעה אחר בכל מקום בארצות הברית, באמצעות סעיף 1031, הוא ידחה את תשלום מיסי רווח הון על עסקה זו עד לאחר המכירה.
כפי שהדוגמה לעיל ממחישה, סעיף 1031 מאפשר למשקיעים לדחות מסים על רווחי הון, כמו גם להקל על צמיחה משמעותית בתיקים והגדלת התשואה על ההשקעה. על מנת ליהנות ממלוא הפוטנציאל של היתרונות הללו, חשוב מאוד לקבל ידע מקיף על תהליך ההחלפה וקוד סעיף 1031. למשל, הבנה מדויקת של מונח המפתח "דומה" - שנחשב בטעות כאותו סוג של נכס - יכולה לחשוף אפשרויות שאולי פספסת או התעלמת מהן.
סעיף החלפת מס נדחה 1031 מאפשר למשקיעים בנדל"ן לדחות מיסי רווח הון על מכירת נכס המוחזק לשימוש יצרני בסחר או בעסקים או להשקעה. חיסכון מס זה מספק יתרונות רבים כולל הברור מאליו - 100% שמירה על ההון. משקיעים יכולים לנצל סעיף זה בכדי לעמוד ביעדים אחרים הכוללים: א) מינוף: החלפה ממצב הון גבוה או נכס ללא חבות לנכס גדול בהרבה עם מימון כלשהו על מנת להגדיל את ההחזר על ההשקעה שלכם. ב) גיוון: החלפה למחוזות גיאוגרפיים אחרים או גיוון לפי סוג נכס, כגון החלפה מכמה יחידות דיור למרכז קמעונאי. ג) הקלה בניהול: לדוגמה, החלפה של נכסים מרובים לנכס חלופי כמו מתחם דירות עם מנהל באתר או קואופרטיב.
ניתן להחליף כל נכס המוחזק לשימוש פרודוקטיבי בסחר או בעסק או להשקעה בכל נכס אחר המוחזק לשימוש יצרני בסחר או בעסק או להשקעה - נכסים אלה נחשבים "דומים" זה לזה. דוגמאות לנדל"ן להשקעה מסוג דומה כוללות: החלפת נכסים ללא שיפור עבור רכוש משופר; ריבית אגרה עבור חוזה שכירות שנותרו לו 30 שנה ומעלה; החלפת קרקע גולמית פנויה לבניין מסחרי; או החלפת יחידה משפחתית למתחם דירות קטן. הכללים להחלפת רכוש אישי צרים משמעותית מאשר רכוש נדל"ן.
הסוגיה המרכזית היא האם למשקיע יש כוונה "להחזיק בנכס להשקעה", לא רק פרק הזמן. אין תקופת החזקה "בטוחה" שתאפשר לנכס להיות מוחזק להשקעה באופן אוטומטי. זמן הוא רק אחד הגורמים אותם מס הכנסה יכול לבחון כדי לקבוע את כוונתו של המחליף, הן לנכסים שהוא מוכר והן לנכסים שהוא מחליף. לכל משקיע עובדות ונסיבות ייחודיות וזה תלוי בהם, וביועצי המס או היועצים המשפטיים שלהם, להוכיח כי כוונתם העיקרית הייתה להחזיק נכס למטרות השקעה.
לא, ריבית של חבר LLC, כאשר חברת ה-LLC בוחרת שיתייחסו אליה כאל שותפות, או ריבית שותפות, נחשבת לרכוש אישי ולא ניתן להחליפה. סעיף 1031 (א) (2) (ד) של IRC אוסר ספציפית על החלפת ריביות של שותפות. עם זאת, גם LLC או שותפות (או כל גורם אחר לצורך העניין) יכולים לבצע חילופי 1031 ברמת היישות, כלומר השותפות כולה מוותרת על נכס וכל השותפויות נשארות על כנן ורוכשות נכס חלופי. אם אתה נמצא במצב בו חלק מחברי ה-LLC או חלק מהשותפים מעוניינים להחליף, אך אחרים לא, התייעץ עם יועצי המס או המשפט שלך ושוחח על הסוגיות הכרוכות באסטרטגיות ובזמן ביצוע של מה שמכונה אלטרנטיבות "עזיבה והחלפה או "החלפה ועזיבה". במדינות רכוש קהילתי בלבד, בעל ואישה שהם החברים הבלעדיים ב-LLC עם שני חברים עשויים להיחשב כחבר יחיד למטרות מס פדרליות - בדוק עם יועצי המס או היועצים המשפטיים שלך כדי לדון בזה ביתר פירוט.
הרשימה הזו נועדה לספק סקירה קצרה של הצעדים הכרוכים בהחלפת מס נדחית 1031 של IRC. רשימה זו אינה מתייחסת לכל הנושאים הקשורים בהחלפה.
