Dankzij IRC Paragraaf 1031, stel een goed gestructureerde 1031ruil een investeerder in staat om een onroerend goed te verkopen, de opbrengst te herinvesteren in een nieuw onroerend goed en alle vermogenswinstbelastingen uit te stellen. IRC Paragraaf 1031 (a)(1) zegt:
"Er wordt geen winst of verlies opgenomen van de ruil van onroerend goed dat wordt aangehouden voor productief gebruik in een handels- of bedrijfsuitoefening of voor investeringen, indien dit onroerend goed uitsluitend wordt geruild voor onroerend goed van dezelfde soort dat zal worden aangehouden voor productief gebruik in een handels- of bedrijfsuitoefening of voor investeringen".
In een "1031-ruil" wordt een actief - meestal onroerend goed - verkocht en de opbrengst wordt vervolgens herbelegd in een "soortgelijk" actief. Bij deze ruil zal de persoon geen verliezen of winsten in de zin van artikel 1031 van de inkomstenbelastingwet opnemen. Belastingen op meerwaarden worden uitgesteld tot de verkoop van het onroerend goed en worden niet geruild.
De geruilde eigendom moeten binnen 45 dagen geïdentificeerd worden. Alle opbrengsten van de initiële verkoop moeten binnen 180 dagen na die verkoop opnieuw worden geïnvesteerd in soortgelijke goederen. Bij het ruilen van onroerend goed, moet u dat doen tegen een soortgelijk goed. Onroerend goed moet worden geruild met onroerend goed, niet met persoonlijke eigendommen.
Een 1031-Ruil kan enkel plaatsvinden met investerings-, bedrijfs-, privé- of handelseigendommen (geen persoonlijke woningen). Paragraaf 1031 is niet van toepassing op de ruil van voorraden, aandelen, obligaties, bankbiljetten, andere waardepapieren of bewijzen van schuldenlast, of bepaalde andere activa. Er bestaan gekwalificeerde tussenpersonen om particulieren en bedrijven te helpen bij de uitvoering van 1031-ruil van alle types.
Een investeerder die beslist om een eigendom voor $1.000.000 te verkopen, die hij 5 jaar geleden voor $600.000 kocht, wordt belast met een belastingverplichting van ongeveer $140.000 in gecombineerde belastingen (afschrijvingsherwinning, federale vermogensaanwinstbelasting, vermogensaanwinstbelasting van de staat en netto-investeringsinkomstenbelasting) wanneer de eigendom wordt verkocht. Als hij de $1.000.000 investeert in een ander beleggingsvastgoed in de Verenigde Staten door middel van een 1031-ruil, zal hij het vermogenswinstbelasting op deze transactie uitstellen tot na de verkoop.
Zoals uit het bovenstaande voorbeeld blijkt, stelt een 1031-ruil de beleggers in staat om de vermogenswinstbelasting uit te stellen, een aanzienlijke groei van de portefeuille te bevorderen en het rendement op investeringen te verhogen. Om het volledige potentieel van deze voordelen te kunnen benutten, is het van cruciaal belang om een uitgebreide kennis te hebben van het ruilproces en van Paragraaf 1031 van de code. Zo kan bijvoorbeeld een goed begrip van de sleutelbegrip ”soortgelijk" - vaak wordt ten onrechte gedacht dat het precies dezelfde soorten goederen betreft - mogelijkheden aan het licht brengen die mogelijk zijn verworpen of over het hoofd gezien.
Nycasasas zou het op prijs stellen als u de mogelijkheid zou hebben om met u samen te werken aan uw volgende 1031 ruil, hoe eenvoudig of complex ook. U kunt hier contact met ons opnemen.
Een 1031-Ruil met uitgestelde belastingen laat aan vastgoedinvesteerders toe om de belastingen op kapitaalwinsten uit de verkoop van een onroerend goed dat voor productief gebruik in de handel of in zaken of als investering wordt aangehouden. Deze belastingbesparing biedt talrijke voordelen, waaronder het voor de hand liggende - 100% behoud van het eigen vermogen. Investeerders kunnen gebruik maken van beurzen om andere doelstellingen te bereiken, waaronder: A) Hefboomwerking: het ruilen van een hoge aandelenpositie of "vrij en beschikbaar" onroerend goed in een veel groter onroerend goed met enige financiering, om hun rendement op de investering te verhogen. B) Diversificatie: zoals het ruilen naar andere geografische regio's of het diversifiëren per type onroerend goed, zoals het ruilen van meerdere wooneenheden in een stripwinkelcentrum. C) Management ondersteuning: bijvoorbeeld, het uitwisselen van meerdere opgegeven eigendommen in een vervangend pand zoals een appartementencomplex met een on-site manager of een huurder in een gemeenschappelijk eigendomsprogramma.
Elk onroerend goed dat wordt aangehouden voor productief gebruik in de handel of het bedrijfsleven of voor investeringen kan worden geruild voor elk ander onroerend goed dat wordt aangehouden voor productief gebruik in de handel of het bedrijfsleven of voor investeringen - deze onroerende goederen worden beschouwd als "soortgelijke goederen" voor elkaar. Voorbeelden van soortgelijk investeringsvastgoed zijn: het ruilen van niet-verbeterd vastgoed voor verbeterd vastgoed; een vergoedingsrente voor een erfpacht met nog 30 jaar of meer; het ruilen van braakliggend terrein voor een bedrijfspand; of het ruilen van een huureengezinswoning voor een klein appartementencomplex. De regels voor de uitwisseling van persoonlijke bezittingen zijn aanzienlijk beperkter dan voor onroerende goederen en ze hebben een specifieke klasse of vermogenscode.
De centrale vraag is of de belegger al dan niet de intentie heeft om "voor investeringen aan te houden", en niet alleen de periode. Er is geen "veilige" houdperiode om automatisch in aanmerking te komen als iemand belegging. Tijs is slechts één van de factoren die de IRS kan bekijken om de bedoeling van de ruilende partij voor zowel de vervreemde als de vervangende eigendom te bepalen. Elke belegger heeft unieke feiten en omstandigheden en het is aan hen, en hun fiscale of juridische adviseurs, om te kunnen aantonen dat het hun primaire bedoeling was om onroerend goed voor beleggingsdoeleinden aan te houden.
Nee, een LLC-aandeel, waarbij de LLC ervoor kiest om te worden behandeld als een personenvennootschap, of een aandeel in personenvennootschap wordt beschouwd als een persoonlijk eigendom en kan niet worden geruild. IRC Paragraaf 1031(a)(2)(D) verbiedt specifiek de ruil van aandelen in personenvennootschappen. Zowel een LLC als een personenvennootschap (of een andere entiteit) kunnen echter een ruil op het niveau van de entiteit doen, wat betekent dat de gehele personenvennootschap afstand doet van een onroerende zaak en de gehele vennootschap intact blijft en een vervangend goed koopt. Als u zich in een situatie bevindt waarin sommige LLC-leden of sommige vennoten wel en andere niet willen ruilen, raadpleeg dan uw fiscale of juridische adviseurs en bespreek de kwesties die te maken hebben met strategieën en de timing van de uitvoering van wat bekend staat als "drop and swap" of een "swap and drop" alternatief. Enkel in een staat van gemeenschapsbezit kunnen een man en vrouw die de enige leden zijn van een tweeledige LLC beschouwd worden als één enkel lid dat geen rekening houdt met LLC voor federale belastingdoeleinden - vraag dit na bij uw fiscale of juridische adviseurs om dit nader te bespreken.
Deze checklist van voor 1031-Ruil is bedoeld om een kort overzicht te geven van de stappen van een IRV Paragraaf 1304-Ruil met belastingsuitstel. Deze checklist behandelt niet alle zaken die bij een uitwisseling komen kijken.
