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米国内の外国人購入財産に対する税務関係の詳細

ニューヨーク市でアパートや不動産を購入するのは、楽しく、刺激的な経験となることがよくあります。適切な資産を見つけて確保するだけでなく、税制上の影響を最小限に抑えるための適切な法的構造を実施するために、知識のある専門家のアドバイスを得ることが重要です。このページでご説明したように、外国人のための最善の方法は、LLCを通じた資産の購入です。

//所得税

IRS(内国歳入庁)が外国人に米国の所得に対する米国所得税の支払いを要求するということを知っておくことが重要です。賃貸収入には、30%の源泉徴収税が課されます(適用される所得税条約によって減額されない限り)。

LLCによる所有権によって所得税が免除されるわけではありませんが、投資や郊外の家の減価償却費および運用資金の申請により、多くの場合、長年かけての税金対策になります。

//譲渡所得

外国人が米国で不動産を販売する場合には、キャピタルゲイン税(FIRTPAの源泉徴収税)を支払わなければなりません。IRSは、物件の総購入価格の10%を源泉徴収します。米国税の申告は、キャピタルゲイン税の報告を提出された場合には払い戻し期限があれば、その金額が販売者に返金されます。外国人の直接所有権のためのキャピタルゲイン税が30%であるのに対し、米国の住民や企業に対するキャピタルゲイン税は、15から20%です。

LLCによる所有権により、10%の源泉徴収手続き(FIRPTA)が省略され、キャピタルゲイン税も軽減されます。

//譲渡税 - マンション税

譲渡税は、通常、不動産の売り手によって支払われます。これに対する免除の1つは、購入者が販売価格で譲渡税の支払いを要求されている新規開発です。 マンション税は買い手によって支払われます
Mansion Tax NYC

//相続税

所有者が死亡した場合は、所有財産に対して相続税を支払う必要があります。外国人が所有する、アメリカに所在する、60,000ドル以上の有形または個人所有の不動産は、所有者が死亡した場合、ニューヨーク州の税務申告書を提出する必要があります。現在、ニューヨークの不動産税の税率は16%です。

LLCを通じた所有権により、アメリカの相続税を払わなければならないというリスクを相殺し、相続税を居住国に委譲します。法人またはLLCは死亡することはありません。

//贈与税

ある時点で親戚や友人に資産を贈与する場合、贈与税が発生します。贈与税は40%の税率で課されます。贈与に関しては、米国市民でもなく米国にも所在しない個人は、年間14,000ドルの年間除外贈与を送金することができ、贈与税なしで米国市民でない配偶者に年間143,000ドルを相続ことができます。

LLCを通じた所有権により、贈与税は居住国に委譲されます。

//解決策:米国に本拠を置くLLC(Limited Liability Company)

外国人が所有する米国法人は、アメリカの税務上は外国人と見なされません。その結果、物件を購入するために米国のLLCを設立することが外国の買い手にとって有益となります。これには税制上の優遇措置があるだけでなく、法人所有により、米国内の個人訴訟から買い手を保護します。この場合、投資家の外国資産が危険にさらされることがありません。さらに、LLCの利用により、LLCの所有権を公に登録する必要がないため、外国人の買い手のプライバシーがさらに守られることになります。

お問合せ いただければ、この件に関してより詳しくご説明できる弁護士にご紹介いたします。

//租税条約とはどのようなもので、納税義務にどのような影響がありますか?

アメリカは多くの国と租税条約を締結しています。この条約により、外国人に課税される税額や、特定の項目に対するアメリカ国内の税金が免除されます。IRSのウェブサイト をご覧ください。アメリカと自国間に存在する租税条約についての詳細については、こちらをご覧ください。