การแลกเปลี่ยนตามโครงสร้าง 1031 อนุญาตให้นักลงทุนขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใหม่และเลื่อนภาษีผลได้จากทุน
"ไม่มีกำไรหรือขาดทุนใดได้รับการยอมรับในการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประโยชน์ในเงพาณิชย์หรือธุรกิจหรือการลงทุน หากมีการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเพียงเพื่อให้ได้มาซึ่งทรัพย์สินที่มีลักษณะเดียวกันซึ่งถือครองไว้เพื่อผลประโยชน์เชิงพาณิชย์หรือธุรกิจหรือเพื่อการลงทุน"
การแลกเปลี่ยน 1031 เป็นการแลกสินทรัพย์ที่ปกติทั่วไปเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการขายและนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใหม่ การดำเนินการแลกเปลี่ยนนี้ บุคคลจะไม่รับรู้เกี่ยวกับการขาดทุนหรืกำไรใดๆตามมาตรา 1031 ตามบัญญัติกฏหมายภาษีอากร ภาษีผลได้จากทุนจะถูกเลื่อนออกไปจนกว่าจะมีการขายอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้ทำการแลกเปลี่ยน
อสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนไว้ต้องมีการแจ้งภายใน 45 วัน รายได้ทั้งหมดจากการขายครั้งแรกจะต้องลงทุนใหม่ในทรัพย์สินประเภทเดียวกันภายใน 180 วันนับจากวันที่ขาย เมื่อทำการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องทำเช่นนั้น อสังหาริมทรัพย์ต้องมีการแลกเปลี่ยนกับอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ทรัพย์สินส่วนตัว
"การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 สามารถดำเนินการได้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน, อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์, อสังหาริมทรัพย์สินส่วนตัวหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า (ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล) มาตรา 1031 ไม่สามารถดำเนินการกับการแลกเปลี่ยนสินค้าคงคลัง, หุ้น, พันธบัตร, เงิน, หลักทรัพย์อื่น ๆ หรือหลักฐานการเป็นหนี้หรือสินทรัพย์อื่น ๆ คนกลางที่ผ่านการรับรองมีไว้เพื่อช่วยให้บุคคลและธุรกิจต่างๆดำเนินการการแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 ได้ทุกประเภท "
นักลงทุนที่ตัดสินใจอสังหาริมทรัพย์ในราคา 1,000,000 ดอลลาร์ที่เขาซื้อเมื่อ 5 ปีที่แล้วในราคา 600,000 ดอลลาร์ จะต้องรับผิดชอบจ่ายค่าภาษีประมาณ 140,000 ดอลลาร์สหรัฐในภาษีรวม (การคืนค่าเสื่อมราคา, ค่าภาษีผลได้จากทุน, และภาษีเงินลงทุนสุทธิ) เมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ หากบุคคลลงทุนไปเป็นจำนวนเงิน 1,000,000 ดอลลาร์ในอสังหาริมทรรัพย์เพื่อการลงทุนอื่นใดภายในสหรัฐอเมริกาผ่านกระบวนการแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 นั้น เขาหรือเธอจะได้รับการเลื่อนการจ่ายค่าภาษีผลได้จากทุน จากการทำธุรกรรมนี้ภายหลังจากการขาย
จากตัวอย่างข้างต้นแสดงให้เห็นว่าการแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 ช่วยให้นักลงทุนชะลอการเก็บภาษีผลได้จากทุน รวมทั้งอำนวยความสะดวกในการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญและเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุน เพื่อเข้าถึงศักยภาพทั้งหมดของผลประโยชน์เหล่านี้ มันจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีความรู้ที่ครอบคลุมเกี่ยวกับกระบวนการแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 ยกตัวอย่างเช่น การมีความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับคำที่คล้ายกัน (มักจะคิดผิดพลาดว่าหมายถึงทรัพย์สินประเภทเดียวกันอย่างแน่นอน) อาจทำให้เห็นถึงความเป็นไปได้ที่อาจถูกมองข้าม
การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 ที่ถูกระงับภาษี อนุญาตให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เลื่อนภาษีผลได้จากทุน จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์หรือใช้ในการค้าหรือธุรกิจหรือเพื่อการลงทุน การประหยัดค่าภาษีนี้มอบประโยชน์มากมายให้แก่นักลงทุน เช่น การรักษาต้นทุนได้ร้อยละ 100 ทั้งนี้ นักลงทุนสามารถใช้ประโยชน์จากการแลกเปลี่ยนเพื่อตอบสนองวัตถุประสงค์อื่น ๆ ได้แก่ : ก) การใช้ประโยชน์: การแลกเปลี่ยนจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพสูงไปยังอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่กว่าด้วยการจัดหาเงินทุนเพื่อเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนของพวกเขา ข) การกระจายความเสี่ยง: เช่น การแลกเปลี่ยนเพื่อเข้าไปอยู่ในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์อื่น หรือการกระจายตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เช่น การแลกเปลี่ยนจากหน่วยที่อยู่อาศัยหลายหน่วยไปยังแถบศุนย์การค้าปลีก C) การช่วยเหลือด้านการจัดการ: เช่น การแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกปล่อยออกมาจำนวนมากให้เป็นอสังหาริมทรัพย์ทดแทน ยกตัวอย่างเช่น อาคารอพาร์เม้นต์ที่มีผู้จัดการในสถานที่จริงหนึ่งคนหรือกรรมสิทธิ์ในผู้เช่า
อสังหาริมทรัพย์ใดๆที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ทางการค้าหรือธุรกิจ หรือเพื่อการลงทุน สามารถแลกเปลี่ยนเป็นอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เพื่อใช้ประโยชน์ในด้านการค้า ทางด้านธุรกิจ หรือเพื่อการลงทุน - อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ถือเป็นการแลกเปลี่ยน “ประเภทเดียวกัน” โดยการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วย: การแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้รับการปรับปรุงเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับปรุงแล้ว; ดอกเบี้ยค่าธรรมเนียมสำหรับสิทธิการเช่าที่เหลือ 30 ปีขึ้นไป; การแลกเปลี่ยนที่ดินเปล่าเพื่อให้ได้มาซึ่งอาคารพาณิชย์; หรือการแลกเปลี่ยนที่พักเช่าสำหรับครอบครัวเดี่ยว เป็นอพาร์ทเม้นต์ขนาดเล็กเป็นต้น โดยกฎสำหรับการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลนั้นแคบลงเรื่อยๆและมีการจัดระดับหรือรหัสเฉพาะมากกว่าอสังหาริมทรัพย์
ประเด็นสำคัญคือผู้ลงทุนมีความตั้งใจที่จะ“ ระงับการลงทุน” หรือไม่ ไม่ใช่เพียงช่วงเวลาเท่านั้น ไม่มีช่วงเวลาที่ “ปลอดภัย” ในการถือครองเพื่อการลงทุน เวลาเป็น 1 ในปัจจัยที่กรมสรรพากรสามารถนำมาพิจารณาเป็นตัวตัดสินความตั้งใจของผู้แลกเปลี่ยน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยกเลิก และอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกแทนที่ นักลงทุนทุกคนมีข้อเท็จจริงและสถานการณ์ที่ไม่ซ้ำกัน มันขึ้นอยู่กับพวกเขาและที่ปรึกษาด้านภาษีหรือที่ปรึกษาทางกฎหมายของพวกเขา เพื่อให้สามารถยืนยันได้ว่าความตั้งใจหลักของพวกเขาคือการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ไม่มีดอกเบี้ยสมาชิก LLC ที่ LLC เลือกให้ทำหน้าที่เป็นหุ้นส่วนหรือดอกเบี้ยหุ้นส่วนถือเป็นทรัพย์สินส่วนบุคลและไม่สามารถแลกเปลี่ยนได้ ตามมาตร 1031 ห้ามมิให้แลกเปลี่ยนผลประโยชน์ของหุ้นส่วน อย่างไรก็ตาม ทั้ง LLC หรือหุ้นส่วน (หรือนิติบุคคลอื่นๆสำหรับเรื่องนั้น) สามารถดำเนินการแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 ในระดับกิจการได้ ซึ่งหมายความว่า หุ้นส่วนทั้งหมดดำเนินการปล่อยทรัพย์สินซึ่งไม่เสียหาย และดำเนินการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทดแทน หากคุณอยู่ในสถานการณ์ที่สมาชิก LLC หรือหุ้นส่วนบางรายมีความประสงค์ที่จะทำการแลกเปลี่ยน แต่เขาทั้งคู่ไม่สามารถดำเนินการได้ ให้คุณปรึกษากับที่ปรึกษาด้านภาษีและกฏหมายของคุณ และหารือกันเกี่ยวกับประเด็นที่เกี่ยวข้องกับกลยุทธ์และเวลาในการดำเนินการ ซึ่งเป็นสิ่งที่เรียกว่า "การปล่อยและการสลับ" หรือ "สลับและวาง" ส่วนในสถานะอสังหาริมทรัพย์ชุมชนนั้น สามีและภรรยาซึ่งเป็นสมาชิกของ LLC แบบคู่ อาจได้รับการพิจารณาให้เป็นสมาชิกคนเดียวที่ไม่สนใจ LLC เพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีของรัฐบาลกลาง - ตรวจสอบที่ปรึกษาด้านภาษีหรือที่ปรึกษาด้านกฎหมายของคุณเพื่อพูดคุยเรื่องนี้ให้ละเอียดยิ่งขึ้น
รายการตรวจสอบการแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ภาพรวมของขั้นตอนต่างๆที่เกี่ยวข้องในการแลกเปลี่ยนภาษีที่ถูกระงับตาม มาตรา 1031 รายการตรวจสอบนี้ไม่ได้เป็นตัวแก้ไขปัญหาทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการแลกเปลี่ยน
