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Permutas de imóveis com imposto postergado nos Estados Unidos

//O quê é uma 1031 exchange?

Graças à Seção 1031 do IRC, uma permuta 1031 adequadamente estruturada permite que um investidor venda uma propriedade, reinvista o lucro em uma propriedade nova e postergue todos os impostos sobre o ganho de capital. A seção 1031 do IRC seção 1031 (a)(1) afirma:

"Nenhum ganho ou perda é reconhecida na permuta de propriedade detida para uso produtivo em um comércio ou negócio ou para investimento, se tal propriedade é permutada somente por propriedade de tipo semelhante, que deve ser mantida para uso produtivo em um comércio ou negócio ou para investimento".

//O que são permutas com imposto postergado pela seção 1031 e como elas funcionam?

Em uma permuta 1031, um ativo - tipicamente um imóvel - é vendido e os lucros são reinvestidos em seguida em um ativo "de tipo semelhante". Ao realizar esta permuta, o indivíduo não reconhecerá quaisquer perdas ou ganhos, de acordo com a seção 1031 do Internal Revenue Code, o Código Tributário Americano. Impostos sobre ganhos de capital são postergados até que a propriedade seja vendida e não permutada.

A propriedade permutada deve ser identificada dentro de 45 dias. Todos os lucros da venda inicial devem ser reinvestidos na propriedade de tipo semelhante dentro de 180 dias daquela venda. Ao permutar a propriedade, você deve fazê-lo se ela for de tipo semelhante. Uma propriedade real tem que ser permutada com bens imóveis, não propriedade pessoal.

Permutas 1031 só podem acontecer com propriedades para investimento, propriedades comerciais ou propriedades pessoais (não para residências pessoais). A seção 1031 não se aplica a permutas de inventário, ações, títulos, notas, outros títulos ou evidências de endividamento, ou alguns outros ativos. Intermediários qualificados existem para ajudar os indivíduos e empresas a executar permutas 1031 de todos os tipos.

//Exemplos de uma permuta 1031

Um investidor decide vender um "quadruplex" por $200.000 que ele comprou há 5 anos por $100.000. Se ele investir os $200.000 em outra propriedade de investimento — digamos um "10plex" - através de uma permuta 1031, ele não terá que pagar quaisquer impostos sobre os ganhos da venda. Supondo que houve um pagamento de 25% adiantado e uma relação de 75% entre o valor do empréstimo e da garantia, o investidor poderia adquirir uma propriedade somente até o valor de $ 1.040.000.

Se o mesmo investidor optasse por permutar, no entanto, ele poderia reinvestir o patrimônio bruto inteiro de $400.000 na compra da propriedade de substituição no valor de $ 1.600.000, supondo o mesmo pagamento adiantado e relação entre o valor do empréstimo e da garantia.

Como o exemplo acima demonstra, permutas 1031 permitem que os investidores posterguem o pagamento de impostos sobre ganho de capital bem como facilitar o crescimento significativo de portfólio e maior retorno sobre o investimento. A fim de ter acesso a todo o potencial destes benefícios, é crucial ter um conhecimento abrangente do processo de permuta conforme apresentado no código da seção 1031. Por exemplo, uma compreensão exata do termo-chave propriedade semelhante - muitas vezes erroneamente definido como os mesmos tipos exatos de propriedade - pode revelar possibilidades que podem ter sido ignoradas ou negligenciadas. A empresa Asset Preservation, Inc. (API) é o seu recurso para obter informações precisas e completas sobre todo o processo de permuta 1031.

Outro exemplo seria: Um investidor tem um ganho de capital de $ 400.000 e incorre em um passivo por impostos de aproximadamente $ 140.000 em impostos combinados (depreciação, imposto federal sobre ganho de capital, imposto estadual sobre ganho de capital e imposto de renda sobre o investimento líquido) quando a propriedade é vendida. Só $260.000 em patrimônio líquido permanece disponível para reinvestir em outra propriedade.

NyCasas apreciaria a oportunidade de trabalhar com você na sua próxima permuta 1031, independentemente de quão simples ou complexa. Fale conosco aqui.

//Quais são os benefícios de uma permuta com impostos postergados da Seção 1031

Permutas 1031 de imposto postergado permitem que investidores imobiliários posterguem impostos sobre ganho de capital sobre a venda de uma propriedade mantida para uso produtivo no comércio ou negócio ou para investimento. Esta economia de impostos oferece muitos benefícios, incluindo o óbvio – 100% de preservação do patrimônio. Investidores podem usufruir de permutas para alcançar outros objetivos, incluindo: A) Influência: permutar uma posição de alto patrimônio ou propriedade "livre e desembaraçada" para uma propriedade muito maior com um financiamento para aumentar seu retorno sobre o investimento. B) Diversificação: Como permutar para outras regiões geográficas ou diversificando pelo tipo da propriedade de várias unidades residenciais para um centro comercial de varejo. C) Alívio de gestão: por exemplo, permutar várias propriedades abdicadas para uma propriedade de substituição como um complexo de apartamentos com um gerente no local ou um programa de propriedade de inquilino-em-comum.

//Que tipo de propriedade pode ser permutada e qual a definição de propriedade de tipo semelhante

Qualquer propriedade mantida para uso produtivo de comércio ou negócio ou investimento pode ser trocada por qualquer outra propriedade mantida para uso produtivo em comércio ou negócio ou investimento – essas propriedades são consideradas "de tipo semelhante" uma da outra. Exemplos de "tipo semelhante" de investimento imobiliário: trocando propriedade não melhorada por melhorada; uma taxa de juros para uma locação com 30 ou mais anos restantes; trocando terra virgem vaga por um edifício comercial; ou trocando uma residência familiar de aluguel por um pequeno complexo de apartamentos. As regras para o intercâmbio de propriedades pessoais são significativamente mais restritivas e específicas a código de classe ou ativo do que para o intercâmbio de propriedades reais.

//Quanto tempo uma propriedade precisa ser mantida para investimento?

A questão principal é se o investidor tem ou não de "manter para investimento" e não o período de tempo. Não existe período de manutenção "seguro" para automaticamente qualificar como sendo mantida para investimento. O tempo é apenas um dos fatores que a IRS pode olhar para determinar a intenção do permutador tanto para propriedade abdicada como para a substitutiva. Cada investidor tem fatos e circunstâncias únicas e cabe a eles e seus assessores jurídicos ou tributários poder comprovar que sua intenção era manter a propriedade para fins de investimento.

//É possível trocar uma participação em empresa limitada ou uma participação em parceria?

Não, uma participação em empresa limitada, onde a empresa escolhe ser tratada como uma parceria, ou uma participação em parceria são considerados bens pessoais e não podem ser trocados. A seção (a) (2) (D) do IRC 1031 proíbe especificamente a troca de participações em parcerias. No entanto, tanto uma empresa limitada como uma parceria (outra entidade, para esse fim) pode fazer uma permuta 1031 em nível de entidade, ou seja, a parceria inteira abdica de uma propriedade, a parceria permanece intacta e adquire uma propriedade de substituição. Se você estiver em uma situação onde alguns membros de empresa limitada ou parceiros gostariam de trocar mas outros não, consulte com seu assessor jurídico ou tributário e discuta as questões envolvidas com as estratégias e o momento de realizar uma das alternativas, conhecidas como "drop and swap" ou "swap and drop". Em uma propriedade comunitária, marido e mulher que são os únicos membros de uma empresa limitada de dois membros podem ser considerados um único membro para efeitos fiscais federais - verifique com os seus assessores jurídicos ou tributários para discutir isso mais a fundo.

//Checklist para a permuta 1031

O checklist para a permuta 1031 destina-se a fornecer uma breve visão geral das etapas envolvidas em uma permuta de imposto postergado 1031. Esse checklist não contempla todas as questões envolvidas na troca.

  1. ANALISE: Analise a transação inteira com os assessores jurídicos e/ou tributários
  2. CONTRATO DE VENDA: Firme um contrato "imputável" para vender a propriedade abdicada. Execute o contrato com o nome do permutador e/ou cessionários, e com reconhecimento de idioma da permuta, com o consentimento da outra parte.
  3. A PROPRIEDADE ABDICADA: API é atribuído como o vendedor na transação e a venda é fechada. Nos termos do contrato de cessão e documentos da permuta, a API instrui o oficial de fechamento para escriturar diretamente a propriedade abdicada para o comprador ou os rendimentos da permuta são transferidos diretamente para a API através de permuta bancária
  4. PERÍODO DE IDENTIFICAÇÃO: Começam os períodos de 45 dias de identificação e de permuta. Embora seja de responsabilidade exclusiva do permutador satisfazer todas as regras da identificação, API enviará a confirmação dos rendimentos da permuta recebidos, os prazos para o período de identificação de 45 dias e de permuta de 180 dias (ou o fim do prazo para entregar o imposto de renda, o que vier antes), os requisitos de identificação e as regras de identificação
  5. PROPRIEDADE IDENTIFICADA: O permutador identifica corretamente a propriedade de substituição até a meia-noite do 45º dia.
    A) Identificação específica por escrito, assinada pelo contribuinte, é encaminhada para a Nycasas.
    B) Identificação por escrito pode também ser feita a uma parte envolvida na transação de permuta, desde que não seja uma pessoa impedida.
  6. Veja as Regulamentações da Fazenda da IRS para mais detalhes sobre os requisitos de identificação.
  7. CONTRATO DE COMPRA: Firme um contrato "imputável" para comprar a propriedade de substituição. Execute o contrato com o nome do permutador e/ou cessionários, e com reconhecimento de idioma da permuta, com o consentimento da outra parte.
    A) Ligue para seu Consultor de permita na Sede Nacional ou Escritório Regional Leste - ou -
    B) Inicie uma nova Permuta 1031 online, Aquisição de propriedade de substituição.
  8. PAPELADA DA PERMUTA PREPARADA: A Nycasas vai preparar os documentos da permuta para a compra.
    A) Os documentos originais serão encaminhados para o oficial de encerramento que irá coordenar as assinaturas.
    B) Cópias dos documentos são encaminhadas para o permutador.
  9. É fechado o negócio da propriedade de substituição.
  10. CONCLUSÃO: Se todos os fundos relativos à permuta são utilizados para adquirir a propriedade ou propriedades de substituição, e todos os requisitos de permuta são alcançados, a permuta então está completa.