Tack vare IRC avsnitt 1031 tillåter ett korrekt strukturerat 1031-utbyte en investerare att sälja en fastighet, återinvestera intäkterna i en ny fastighet och skjuta upp all kapitalvinstskatt. IRC avsnitt 1031 (a)(1) anger:
”Ingen vinst eller förlust ska redovisas vid utbyte av egendom som innehas för produktiv användning i en handel eller verksamhet eller för investering, om sådan egendom exklusivt byts mot egendom av liknande slag som skall hållas antingen för produktiv användning i en handel eller verksamhet eller för investeringar. ”
I ett "1031-utbyte" säljs en tillgång - vanligtvis fastigheter - och intäkterna återinvesteras sedan i en "liknande typ" tillgång. Genom att genomföra detta utbyte kommer individen inte att redovisa några förluster eller vinster enligt avsnitt 1031 i den interna skatteintäktskoden. Skatt på kapitalvinster uppskjuts tills fastigheten har sålts och icke bytts ut.
Den utbytta fastigheten måste identifieras inom 45 dagar. Alla intäkter från den första försäljningen måste återinvesteras i den liknande sortens fastighet inom 180 dagar efter försäljningen. När du byter fastighet måste du göra så mot liknande egendom. Fastigheter måste bytas mot fastigheter, inte personlig egendom.
1031 Utbyten kan endast äga rum med investeringsegendom, kommersiell egendom, personlig egendom eller handelsfastighet (inga personliga bostäder). Paragraf 1031 gäller ej för utbyte av lager, aktier, obligationer, sedlar, andra värdepapper eller bevis på skuldsättning, eller vissa andra tillgångar. Det finns kvalificerade mellanhänder för att hjälpa individer och företag att utföra 1031 utbyten av alla slag.
En investerare som bestämmer sig för att sälja en fastighet för 1 000 000 dollar som han köpte för 5 år sedan för $ 600 000 åläggs en skatteskuld på cirka $ 140 000 i kombinerade skatter (avskrivningar om återvinning, federal kapitalvinstskatt, statlig kapitalvinstskatt och nettoinvesterings-inkomstskatt) när fastigheten säljs. Om han investerar 1 000 000 dollar i en annan investeringsegendom var som helst i USA genom ett 1031-utbyte kommer han att skjuta upp att betala kapitalvinstskatter på denna transaktion efter försäljningen.
Som exemplet ovan visar tillåter 1031 utbyten investerare att skjuta upp kapitalvinstskatter samt underlättar en betydande portföljtillväxt och ökad avkastning på investeringarna. För att få tillgång till alla fördelarnas fulla potential är det avgörande att ha en omfattande kunskap om utbytesprocessen och avsnitt 1031-koden. Till exempel kan en exakt förståelse av nyckelbegreppet liknande - ofta felaktigt trott betyda samma exakta typer av egendom - avslöja möjligheter som kan ha avfärdats eller blivit förbisedd.
Nycasas skulle uppskatta möjligheten att arbeta med dig på ditt nästa 1031-utbyte oavsett hur enkelt eller komplicerat; Du kan kontakta oss här.
1031 skatte uppskjutna utbyten tillåter fastighetsinvesterare att skjuta upp kapitalvinstskatt vid försäljning av en fastighet som innehas för produktiv användning i handel eller verksamhet eller för investeringar. Dessa skattebesparingar ger många fördelar inklusive det uppenbara - 100% bevarande av eget kapital. Investerare kan dra fördel av utbyten för att uppfylla andra mål, inklusive: A) Hävstång: utbyte från en hög egenkapitalsposition eller "fri och redig" fastighet till en mycket större fastighet med viss finansiering för att öka deras avkastning på investeringen. B) Diversifiering: till exempel utbyte till andra geografiska regioner eller diversifiering efter fastighetstyp, såsom utbyte från flera bostäder till ett detaljhandelscenter. C) Management Relief (Ledningslättnad): till exempel utbyte av flera övergivna fastigheter till antingen en ersättningsfastighet såsom ett lägenhetskomplex med en platschef eller en hyresgäst i gemensamt ägarprogram.
Alla fastigheter som innehas för produktiv användning av handel eller affärsverksamhet eller för investeringar kan bytas mot alla andra fastigheter som innehas för produktiv användning i handel eller affärsverksamhet eller för investeringar - dessa fastigheter betraktas som "likartade" för varandra. Exempel på likartade slag av fastighetsinvesteringar inkluderar: utbyte av oförbättrade för förbättrad fastighet; en avgiftsränta för ett hyresavtal med 30 eller mer år kvar; utbyte av ledig rå mark för en kommersiell byggnad; eller utbyte av en enfamiljshyra för ett litet lägenhetskomplex. Reglerna för utbyte av personlig egendom är betydligt smalare och mer klass- eller tillgångskodspecifik än för fastigheter.
Den centrala frågan är huruvida investeraren har avsikten att ”vänta för investeringar” eller ej, inte bara tidsperioden. Det finns ingen "säker" innehavstid som automatiskt kan kvalificeras som innehav för investeringar. Tid är bara en av de faktorer som IRS (skattemyndigheten) kan titta på för att bestämma utbytarens avsikt för både avgivna och ersättande fastigheter. Varje investerare har unika fakta och omständigheter, och det är upp till dem och deras skatt- eller juridiska rådgivare att kunna bekräfta att deras främsta avsikt var att behålla fastigheter för investeringsändamål.
Nej, ett LLC-medlemsintresse, där LLC: n väljer att behandlas som ett partnerskap, eller ett partnerskapsintresse, anses vara personlig egendom och kan inte bytas ut. IRC avsnitt 1031 a(2)(D) förbjuder specifikt utbyte av partnerskap. Dock så kan både ett LLC eller ett partnerskap (eller någon annan enhet för den delen) emellertid göra ett 1031-utbyte på enhetsnivå, vilket innebär att hela partnerskapet avstår från en fastighet och hela partnerskapet förblir intakt och köper en ersättningsfastighet. Om du befinner dig i en situation där vissa LLC-medlemmar eller vissa partners vill byta ut, men andra inte gör det, konsultera dina skatt- eller juridiska rådgivare och diskutera frågor som rör strategier och tidpunkten för att utföra det som kallas "drop and swap" eller "swap and drop" [swap = byta ut; drop = släppa] alternativ. Endast i en samhällsfastighetsstat kan en man och hustru som är enda medlemmar i ett två-medlemmers LLC betraktas som en enda medlem som bortses från LLC för federala skatteändamål - kontakta din skatt- eller juridiska rådgivare för att diskutera detta mer ingående.
Denna 1031-utbyteschecklista är avsedd att ge en kort överblick över stegen som är involverade i ett IRC-avsnitt 1031 skatteuppskjutna utbyte. Denna checklista behandlar inte alla frågor som är involverade i ett utbyte.
