Theo IRC Mục 1031, trao đổi 1031 có cấu trúc đúng cho phép nhà đầu tư bán một bất độn sản, tái đầu tư số tiền thu được vào một bất động sản mới và hoãn tất cả các khoản thuế lãi về vốn. IRC Mục 1031 (a) (1) nêu:
"Không có khoản lãi hay lỗ nào được ghi nhận khi trao đổi tài sản nắm giữ để sử dụng sản xuất trong thương mại hoặc kinh doanh hoặc đầu tư, nếu tài sản đó được trao đổi chỉ với tài sản tương tự được sử dụng để sản xuất trong giao dịch hoặc kinh doanh hoặc để đầu tư.".
Trong một "trao đổi 1031", một tài sản - thường là bất động sản - được bán và tiền thu được sau đó được tái đầu tư vào một tài sản "tương tự" khác. Bằng cách tiến hành trao đổi này, cá nhân sẽ không nhận bất kỳ tổn thất hoặc lợi nhuận nào theo Mục 1031 của Bộ luật Thu nhập Nội bộ. Thuế lãi về vốn được hoãn lại cho đến khi tài sản được bán và không được trao đổi.
Tài sản trao đổi phải được xác định trong vòng 45 ngày. Tất cả số tiền thu được từ việc bán ban đầu phải được tái đầu tư vào loại tài sản tương tự trong vòng 180 ngày kể từ lần bán đó. Khi trao đổi tài sản, bạn phải làm như vậy nếu tương tự. Bất động sản phải được trao đổi với bất động sản, không phải tài sản cá nhân.
Trao đổi 1031 chỉ có thể diễn ra với tài sản đầu tư, tài sản thương mại, tài sản cá nhân hoặc tài sản thương mại (không có nhà ở cá nhân). Mục 1031 không áp dụng cho trao đổi hàng tồn kho, cổ phiếu, trái phiếu, ghi chú, chứng khoán khác hoặc bằng chứng về nợ, hoặc một số tài sản khác. Trung gian đủ điều kiện tồn tại để giúp các cá nhân và doanh nghiệp thực hiện 1031 trao đổi của tất cả các loại.
Một nhà đầu tư quyết định bán mộtbất động sản với giá 1.000.000 đô la mà anh ta đã mua cách đây 5 năm với giá 600.000 đô la phải chịu một khoản thuế khoảng 140.000 đô la thuế thu hồi (khấu hao, thuế tăng vốn liên bang, thuế thu nhập vốn nhà nước và thuế thu nhập đầu tư ròng) khi tài sản được bán. Nếu anh ta đầu tư 1.000.000 đô la vào một tài sản đầu tư khác ở bất cứ đâu tại Hoa Kỳ thông qua trao đổi 1031, anh ta sẽ hoãn trả thuế lãi vốn cho giao dịch này sau khi bán.
Như ví dụ trên chứng minh, 1031 trao đổi cho phép các nhà đầu tư trì hoãn thuế lãi vốn cũng như tạo điều kiện tăng trưởng danh mục đầu tư đáng kể và tăng lợi tức đầu tư. Để truy cập đầy đủ tiềm năng của những lợi ích này, điều quan trọng là phải có kiến thức toàn diện về quy trình trao đổi và mã Mục 1031. Chẳng hạn, một sự hiểu biết chính xác về loại thuật ngữ chính - thường bị nhầm tưởng là cùng loại tài sản chính xác - có thể tiết lộ các khả năng có thể đã bị loại bỏ hoặc bỏ qua.
Nycasas sẽ đánh giá cao cơ hội làm việc với bạn trong lần trao đổi 1031 tiếp theo của bạn bất kể đơn giản hay phức tạp. Bạn có thể liên hệ với chúng tôi tại đây.
Trao đổi thuế hoãn lại 1031 cho phép các nhà đầu tư bất động sản trì hoãn thuế lãi vốn khi bán một tài sản được sử dụng để sản xuất trong thương mại hoặc kinh doanh hoặc đầu tư. Tiết kiệm thuế này cung cấp nhiều lợi ích bao gồm - bảo toàn 100% vốn chủ sở hữu. Các nhà đầu tư có thể tận dụng lợi thế của các sàn giao dịch để đáp ứng các mục tiêu khác bao gồm: A) Đòn bẩy: trao đổi từ vị thế vốn chủ sở hữu cao hoặc tài sản của Free và rõ ràng thành một tài sản lớn hơn nhiều với một số tài chính để tăng lợi tức đầu tư. B) Đa dạng hóa: chẳng hạn như trao đổi vào các khu vực địa lý khác hoặc đa dạng hóa theo loại tài sản như trao đổi từ một số đơn vị dân cư thành một trung tâm dải bán lẻ. C) Cứu trợ quản lý: ví dụ: trao đổi nhiều tài sản bị từ bỏ thành tài sản thay thế như một khu chung cư với người quản lý tại chỗ hoặc chương trình sở hữu chung của người thuê nhà.
Bất kỳ bất động sản nào được sử dụng để sản xuất thương mại hoặc kinh doanh hoặc đầu tư đều có thể được trao đổi cho bất kỳ bất động sản nào khác được sử dụng để sản xuất trong thương mại hoặc kinh doanh hoặc đầu tư - những bất động sản này được coi là tương tự nhau. Ví dụ về bất động sản đầu tư tương tự bao gồm: trao đổi bất động sản không được cải thiện với bất động sản đã được cải thiện; một khoản lãi suất cho một hợp đồng thuê 30 năm trở lên; đổi đất trống cho một tòa nhà thương mại; hoặc trao đổi một căn hộ cho thuê của một gia đình cho một khu chung cư nhỏ. Các quy tắc trao đổi tài sản cá nhân hẹp hơn đáng kể và loại tài sản hoặc mã tài sản cụ thể hơn so với tài sản thực.
Vấn đề trọng tâm là liệu nhà đầu tư có ý định nắm giữ đầu tư hay không, không chỉ là khoảng thời gian. Không có thời gian nắm giữ nào là "an toàn" để tự động đủ điều kiện để được nắm giữ để đầu tư. Thời gian chỉ là một trong những yếu tố mà IRS có thể xem xét để xác định mục đích của bộ trao đổi cho cả hai thuộc tính thay thế và từ bỏ. Mỗi nhà đầu tư đều có những sự kiện và hoàn cảnh riêng biệt và tùy thuộc vào họ, và các cố vấn pháp lý về thuế hoặc pháp lý của họ, để có thể chứng minh rằng mục đích chính của họ là giữ tài sản cho mục đích đầu tư.
Không, lợi ích thành viên LLC, trong đó LLC chọn được coi là đối tác hoặc lợi ích hợp tác được coi là tài sản cá nhân và không thể trao đổi. IRC Mục 1031 (a) (2) (D) đặc biệt nghiêm cấm trao đổi lợi ích hợp tác. Tuy nhiên, cả LLC hoặc đối tác (hoặc bất kỳ thực thể nào khác cho vấn đề đó) đều có thể thực hiện trao đổi 1031 ở cấp thực thể, nghĩa là toàn bộ quan hệ đối tác từ bỏ một tài sản và toàn bộ quan hệ đối tác vẫn còn nguyên và mua một tài sản thay thế. Nếu bạn đang ở trong tình huống mà một số thành viên LLC hoặc một số đối tác muốn trao đổi, nhưng những người khác thì không, hãy tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn thuế hoặc chuyên gia pháp lý của bạn và thảo luận về các vấn đề liên quan đến chiến lược và thời gian thực hiện những gì được gọi là "Thả và Trao đổi" hoặc "Trao đổi và Thả". Chỉ trong một bất động sản cộng đồng , một người chồng và vợ là thành viên duy nhất của LLC hai thành viên có thể được coi là một thành viên duy nhất và không tôn truọng LLC vì mục đích thuế Liên bang - kiểm tra với chuyên gia tư vấn thuế hoặc tư vấn pháp lý của bạn để thảo luận kỹ hơn về vấn đề này.
Danh sách kiểm tra trao đổi 1031 này nhằm cung cấp một cái nhìn tổng quan ngắn gọn về các bước liên quan đến trao đổi hoãn thuế theo Mục 1031 của IRC. Danh sách kiểm tra này không giải quyết tất cả các vấn đề liên quan đến một cuộc trao đổi.
